土地使用權抵押效力如何認定？

一、土地使用權抵押效力如何認定？

土地使用權抵押合同效力如何認定和處理原則有：

(一)依劃撥方式取得的土地使用權進行抵押，未辦理土地使用權出讓手續而抵押的，抵押合同無效。

(二)未依法徵用國有的集體土地使用權而將土地使用權進行抵押，應認定抵押合同無效。

(三)土地使用者在土地使用權出讓合同的期限內未按出讓合同的約定投資開發利用土地，而將土地用權進行抵押，且已按規定辦理了土地使用權抵押記手續，又無其他違法行為，應認定抵押合同有效。

(四)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》實施以前，土地使用者將土地使用權進行抵押，未辦理抵押登記手續，但無其他違法行為，人民法院可以認定抵押合同有效。

(五)土地使用者將土地使用權進行抵押，簽訂抵押合同後，未辦理抵押登記手續前，又與第三方就同一土地使用權簽訂抵押合同，並辦理了抵押登記手續的，後一抵押權人在清償順序中的地位優於前一抵押權人。

(六)屬於違反國家法律、政策的;損害國家利益和社會公共利益的;違背民主議定原則;採用欺詐、脅迫其他不正當手段簽訂的土地使用權抵押合同無效。

二、土地使用權抵押合同雙方當事人的權利和義務

土地使用權抵押合同訂立以後，即在雙方當事人之間產生一定的權利、義務關係。

(一)抵押人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利

抵押人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

1、以土地使用權作為抵押物的抵押人，不轉移抵押物，抵押人仍然按土地使用權出讓合同的規定佔有、使用土地，並依法享有在抵押期間土地的孳息。

但因債務人不履行債務後抵押物所產生的孳息除外，該孳息應屬於抵押權的範圍。

2、抵押人有權處理土地使用權。土地使用權抵押後，抵押人有權轉讓土地的使用權。

但轉讓土地使用權時，為了保證抵押權人的利益應徵得抵押權人的同意。否則，抵押人的轉讓行為無效。

3、抵押人對土地使用權抵押價值的剩餘部分有權再設立債務擔保。

一般地説，土地使用權抵押人不得就同一土地使用權的價值進行重複抵押。但是，這並不排除抵押人可以就同一土地使用權設定數個抵押權。

抵押人應當履行的義務就是保證抵押土地使用權的效力。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的規定積極地開發、利用土地，保持土地利用的實用價值，不被他人所破壞。如果有第三人追索土地使用權的，抵押人應當及時通知抵押權人，以便保證抵押權人從抵押財產中享有優先受償的權利。

(二)抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利

抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

1、抵押權人對抵押物享有優先足額受償的權利。

也就是説，如果債務人不履行債務，抵押權人即可以抵押物折價，變賣抵押物，取得優先受償的權利。如果其他人侵害土地使用權，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

2、抵押權人享有代位請求賠償或補償的權利。

如果抵押物受到他人侵害時，抵押權人可以根據抵押人的讓與享有物上代位權。即可以直接向侵權人或保險公司請求賠償損失，取得賠償金或保險金。

3、抵押權人可以讓與抵押權。

當抵押權人也欠他人債務時，為了履行償還債務之義務，可以把抵押權轉讓給他的債權人。但轉讓抵押權時應將債務一起讓與。

抵押權人應當履行的義務主要在於按債務關係的數額取得償還的數額，即在折價或變賣抵押物時，應將多餘其債務的價款返還給抵押人。

在我國的土地使用權的管理規定中，如果是我國的土地使用權被抵押了的話，那麼抵押合同在沒有辦理出讓手續的時候會沒有法律效力，土地使用權抵押之後是有期限的，一定要約定好土地使用權的歸還時間，如果是遇到了無法處理的土地使用權的糾紛的時候，是可以聘請專業的人士來幫助我們的。