與親屬共同承租房屋購買後登記一方名下協議約定共同所有能否反悔

原告訴稱

原告吳某鳳向本院提出訴訟請求：1.請求法院依法撤銷原告吳某鳳與吳某麗於2015年2月19日簽訂的《協議》中贈與行為；2.本案訴訟費由趙某海、趙某超承擔。

事實與理由：吳某鳳與吳某麗（2021年4月11日去世）系姐妹關係，被告趙某超系吳某麗的丈夫，被告趙某海系吳某麗的兒子。吳某鳳系F公司正式職工，承租該單位位於北京市西城區一號，2013年5月17日根據房改政策摺合吳某鳳的工齡，由吳某鳳購買了涉案房屋。2015年2月19日春節期間吳某鳳在趙某海、趙某超家中，在趙某海、趙某超提前起草的《協議》上籤了字，將涉案房屋中的41.38%的產權贈與吳某麗。疫情期間吳某麗欲將其中一間房屋對外出租，吳某鳳不同意，因此發生爭議。後經北京市西城區展覽路街道人民調解委員會調解並達成《人民調解協議書》，確認吳某鳳為涉案房屋產權人，趙某海、趙某超通過相關單位或訴訟維權。

現贈與標的物未交付給吳某麗。為此吳某鳳向法院提出訴訟要求撤銷贈與，請求法院依法審理公正判決。

被告辯稱

被告趙某海、趙某超辯稱，不同意吳某鳳的訴訟請求。一、吳某鳳為案涉房屋名義所有權人，實際應由吳某鳳和趙某海、趙某超按份共有，吳某鳳的房屋佔比58.62%，二被告的B號佔比41.38%。吳某鳳系被告趙某超妻妹。案涉房屋位於西城區一號，原為F公司的公產房屋，房改前由吳某鳳和被告趙某超分別承租、合住（兩户走同一大門，合用廁所和廚房）。吳某鳳租住A號，趙某超租住B號。B號系被告趙某超與其妻吳某麗於1999年花5萬元現金從郭某羣處購買的承租權。購買承租權的原因是因為當時吳某鳳離婚，一人帶着孩子居住在狹小的A號房屋。吳某鳳為兄弟姐妹中最小的妹妹，吳某麗為照顧妹妹，故購買B號房屋的承租權。

2000年1月，趙某超與出租方F公司簽訂了《公有住宅租賃合同》。上述租賃合同簽訂後，吳某麗一家並未實際入住，而是提供給吳某鳳母女居住。至2015年吳某麗查出自己身患癌症，為避免日後糾紛，特將吳某鳳找來協商房屋權屬問題。至此，吳某麗才得知吳某鳳已將涉案房屋房屋統一購買至自己名下並辦理了產權證。吳某麗對該共有租賃住房的產權購買過程提出了異議。吳某鳳表示，她會草擬一份協議，將姐妹倆對於涉案房屋的權屬都明確清楚。

2015年2月19日，吳某鳳及其女兒張某潔、吳某麗及其兒子趙某海簽署了《協議》。在該協議中明確闡明：房屋的產權，因合住户關係，無法由雙方共同持有，所以在房產證上顯示為甲方（吳某鳳）所有。實際上歸甲乙雙方（吳某鳳、吳某麗）雙方所有。產權比例為甲方（吳某鳳）佔58.62%，面積為37.224平方米。乙方（吳某麗）佔41.38%，面積為26.276平方米。甲乙雙方對上述產權分配比例及面積沒有異議。

《協議》中第1條亦明確約定：乙方（吳某麗）承諾支付甲方（吳某鳳）叁萬元購房款，剩餘5385.20元由甲方（吳某鳳）自己承擔。2015年4月15日，吳某麗向吳某鳳支付了協議中約定的叁萬元購房款。此後雙方也一直按照協議的約定實際履行。2021年4月11日吳某麗去逝，案涉房屋41.38%的份額應由趙某海、趙某超繼承，繼續與吳某鳳共有。

二、案涉協議非贈與合同，趙某海、趙某超系實際共有產權人。根據一物一權的原則，涉案房屋不能辦理兩個產權證，故不會再具體到房屋中的哪個室，而而吳某鳳提交的證據二《公有住宅租賃合同》，雖然寫明由其租住A號、B號，但該合同系在2001年7月26日簽訂，租期卻自2000年4月1日始。而B號即在2000年1月1日由趙某超承租，此時仍在趙某超承租期內。《民法典》第657條，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，案涉《協議》中無任何無償贈與的意思，實為雙方對購買房屋的過程及房屋份額確認，以及後續相關利益的分配作詳細約定。

三、吳某麗、趙某超一直實際享有涉案B號房屋的租金收益。在涉案房屋出租後，吳某鳳一直將屬於吳某麗所有的B號房屋的租金收益如期支付給吳某麗。自2018年開始，吳某麗又獨自將B號房屋單獨出租給案外人。租期長達2年之久，且租金一直由吳某麗享有。後因疫情原因，對於B號房屋的租賃臨時中斷。吳某鳳就趁此機會私自更換門鎖，從而引發了雙方現在的矛盾。近20年的時間，吳某麗和趙某超一直實際擁有B號房屋的出租所獲得的租金，且很長一段時間內均為吳某鳳轉給吳某麗，《協議》中約定每年的供暖費用是吳某麗承擔800元，吳某鳳轉給吳某鳳的租金均是扣除供暖費用後的剩餘租金，故吳某鳳亦認可吳某麗擁有房屋的部分產權。

綜上，趙某超原為涉案B號房屋的合法承租人，後吳某麗、吳某鳳雙方簽署協議，進一步明確了吳某麗為涉案房屋按份共有的產權人。儘管目前涉案房屋的產權登記在吳某鳳一人名下，但該房屋應由吳某鳳、趙某超共有。為了維護被告的合法權益，趙某海、趙某超也於2021年4月28日起訴至法院，要求吳某鳳履行《協議》，協助辦理過户登記手續。目前，該案件也正在等待開庭審理中。吳某鳳僅擁有涉案房屋中A號房屋的產權，佔涉案房屋全部比例的58.62%；

而吳某麗、被告趙某超擁有B號房屋的產權，佔涉案房屋全部比例的41.38%。吳某鳳與吳某麗之間無任何贈與的事實和法律關係，更不存在吳某鳳可以行使撤銷贈與合同的理由，吳某鳳存在虛假陳述。請法院查清事實，駁回吳某鳳的全部訴訟請求。

法院查明

吳某鳳為F公司退休職工。2001年7月26日，吳某鳳與F公司簽訂《公有住宅租賃合同》，約定吳某鳳承租北京市西城區A號、B號居室2間，總使用面積46.90平方米，租賃期限自2000年4月1日起，月租金108.11元。

審理中，吳某鳳主張其承租涉案房屋之後所有房屋租金均由吳某鳳支付，並提供物業管理中心收款單予以證明。其中日期為2000年11月17日的收款單顯示交款人為吳某鳳。二被告對該證據的真實性及證明目的均不予認可，並主張涉案B號房屋為趙某超承租。

2013年5月17日，F公司（甲方、賣方）與吳某鳳（乙方、買方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將坐落在西城區一號兩居室樓房一套，總建築面積63.5平方米，以成本價出售給乙方。

2014年5月27日，涉案房屋取得產權登記，登記地址為北京市西城區一號。房屋所有權登記在吳某鳳名下。

2015年2月19日，吳某鳳（甲方）與吳某麗（乙方）簽訂《協議》一份（以下簡稱：涉案協議），約定：“甲乙雙方共同擁有坐落在北京市西城區一號總建築面積63.5平方米的產權房兩居室樓房一套。上述房屋的產權，因合住户關係，無法由雙方共同持有，所以在房產證上顯示為甲方所有，實際上歸甲乙雙方所有。產權比例為甲方佔58.62%，面積為37.224平方米。乙方佔41.38%，面積為26.276平方米。甲乙雙方對上述產權分配比例及面積沒有異議。該協議落款甲方簽字處有吳某鳳及其女兒張某潔簽名，乙方簽字處有吳某麗及其兒子趙某海簽名。

2020年12月9日，吳某麗與吳某鳳簽訂人民調解協議，約定吳某麗通過相關單位或訴訟維權，吳某鳳是西城區一號房屋產權人，有權維護自己安全，不向吳某麗提供房門鑰匙。

審理中，趙某海、趙某超提交《公有住宅租賃合同》原件一份，顯示出租方為F公司，承租人為趙某超，住宅坐落為西城區B號。自2000年1月1日起租，月租金27.80元。吳某鳳不認可該證據的真實性，認為吳某麗與趙某超均不是F公司職工，其無法取得涉案房屋的承租權。後趙某超及趙某海申請法院至F公司調取涉案房屋的承租檔案。未查詢到北京市西城區房屋的檔案材料。

審理中，趙某海、趙某超提交吳某英證人證言，以證明涉案B號房屋的承租人為吳某麗、趙某超，B號房屋的房租收益實際給付吳某麗。

審理中，趙某海、趙某超提交銀行轉賬記錄，以證明吳某麗於2015年4月15日向吳某鳳支付了涉案協議中約定的3萬元，其後吳某鳳按期向吳某麗轉賬支付房屋租金，部分租金在轉賬時抵扣了約定由吳某麗負擔的供暖費。2018年10月開始，吳某麗單獨出租B號房屋，並收取房屋租金。吳某鳳認可轉賬記錄的真實性，但不認可證明目的，主張吳某麗給付吳某鳳的3萬元為借款，在該轉賬記錄中可以看出2016年7月17日，吳某鳳將該3萬元返還吳某麗，同時支付利息5500元。

審理中，趙某海、趙某超提交《房屋租賃合同》二份，以證明B號房屋的租金收益實際由吳某麗享有。吳某鳳不認可該證據的真實性，並主張該證據無法證明房屋權屬。

審理中，趙某海、趙某超提交吳某鳳與吳某麗的微信通信記錄，以證明吳某鳳認可吳某麗對涉案房屋享有的權益。吳某鳳認可微信通信記錄的真實性，但不認可證明目的。

審理中，吳某鳳陳述其簽署涉案協議時，協議內容由吳某麗擬定，其簽字時協議上已有吳某麗及趙某海的簽名，協議如何擬定吳某鳳並不知情。為了不和吳某麗起爭執，吳某鳳才在協議上簽字。簽字時吳某鳳已經取得了涉案房屋的產權登記，因此吳某鳳認為該協議是吳某鳳將其所有的部分財產無償贈與吳某麗的行為。後因吳某麗死亡後，趙某超毆打吳某鳳，趙某海、趙某超系吳某麗的繼承人，吳某鳳要求撤銷對吳某麗的贈與。

裁判結果

駁回原告吳某鳳的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

本案中，吳某鳳主張涉案協議系吳某鳳將其擁有的部分房屋贈與吳某麗的協議，則吳某鳳應對該事實承擔舉證責任。

涉案協議明確寫明：“甲乙雙方共同擁有坐落在北京市西城區一號總建築面積63.5平方米的產權房兩居室樓房一套。上述房屋的產權，因合住户關係，無法由雙方共同持有，所以在房產證上顯示為甲方所有，實際上歸甲乙雙方所有。”該協議內容並無任何贈與的意思表示。吳某鳳雖不認可趙某超提交的租賃合同的真實性，不認可B號房屋原由趙某超承租，但未能提交證據證明趙某超提交的租賃合同為虛假的。

吳某英的證人證言及趙某海、趙某超提交的微信通信記錄與涉案協議內容亦能相互佐證。因此法院認定涉案協議系吳某鳳、吳某麗對西城區一號房屋產權份額的約定，且該約定有相應的事實基礎。

吳某鳳雖辯稱其簽署該協議之前對協議內容並不知情，但該協議落款處有吳某鳳及其女兒張某潔簽字，吳某鳳亦未提交證明其在簽訂該協議時受到欺詐、脅迫等情形，未能證明該協議並非其真實意思表示。

綜上，法院認定涉案協議系吳某鳳、吳某麗的真實意思表示，系吳某鳳、吳某麗對西城區一號房屋享有產權份額的約定，並非吳某鳳對吳某麗的贈與。現吳某鳳要求撤銷該協議中對吳某麗的贈與，無事實及法律依據，法院不予支持。