已抵押的房產過户怎麼辦，房產第三方抵押有效嗎
一、房產第三方抵押有效嗎
房屋由第三方抵押，如果辦理抵押登記，設立了抵押權的，房屋抵押就有效。未辦理抵押登記的，不發生效力。《中華人民共和國民法典》第二百零九條【不動產物權登記的效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；
未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第四百零二條【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
二、已抵押的房產過户怎麼辦
方法一：
賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然後才能辦理產權過户手續。
雙方首先達成產權變更協議，然後在公證處進行公證，待賣方付清銀行貸款後，買方才可以從銀行取出房產證，解除抵押登記手續。
買賣雙方在根據公證協議書辦理產權變更登記，完成過户。
方法二：
買賣雙方協商，向銀行出具雙方關於房屋產權變更所達成的書面協議。
這種方法要徵求銀行的同意。
1、若銀行能夠同意產權變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會出具證明，在房屋已設抵押權情況下辦理變更登記。
此時，買賣雙方可以向銀行借出房產證，然後攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協議、户口本和身份證等相關房產交易的材料到房屋所在地的房地產管理部門進行產權變更登記手續，順利完成房產過户。
2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進行過户。
先向銀行贖樓,即先將欠銀行的錢還清,如果業主自己資金不夠,可請擔保公司為你贖樓,贖樓後可過户。
方法三：
贖樓。
賣方找擔保公司擔保然後把餘款付清，取出房產證，然後辦理過户登記，之後再由賣方償還擔保公司的借款。
方法四：
我國法律不支持籤協議過户。
若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。
買賣雙方需要先支付一定手續費讓中介墊資進行解貸，賣方拿到房產證，將房產過户到對方名下，買方再進行按揭還中介公司資金。
通過上述分析知道，依據《民法典》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；
未經登記，不發生效力。
所以第三方抵押房屋，辦理抵押登記的，抵押權設立後，抵押就有法律效力。
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