租賃合同常見問題

房屋租賃合同常見問題有哪些

(一)出租人的主體資格審查問題

審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權人(產權人)，需認真查驗權屬證書的真實性，必要時需至房地產管理機構核實。如果出租人不是房屋的產權人則可能存在代理關係或轉租關係。一般情況下房屋租賃合同應優先選擇與房屋的產權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產權證人同意轉租的書面證明文件，並在合同中約定如產權人同意轉租的書面文件不真實時，轉租人應承擔何種責任(此處違約金的約定可適當提高數額)。

其次，應考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應徵得其法定代理人(監護人)的書面同意。自然人為房屋產權人時，經常存在房屋共有的狀況(如婚姻關係存系期間購買的房屋等)，此時對共有財產(房屋)的處置還應徵得其他共有人同意。

此外，選擇出租人原則上儘量避免採用轉租形式。

從轉租合同來講，轉租合同是原承租人即現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附於上一層次的租賃合同。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止，比產權人出租的情況多了一重風險。實踐中常發生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉租合同因此提前終止的情況，所以應儘量避免。

一般而言，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商同意後特別約定的情況除外。

(二)不適於承租的房屋租賃審查問題

依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規定，有下列情形的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的;

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;