房屋租賃合同的審查

房屋出租簽了合同後，房屋租賃合同審查怎麼審查？

（一） 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。 （二） 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有權證的； 2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、權屬有爭議的； 5、屬於違法建築的； 6、不符合安全標準的； 7、已抵押，未經抵押權人同意的； 8、不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的； 9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。 （三） 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。 （四） 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。