房产合同律师——夫妻共同房屋登记一方名下登记人出售签署合同效力纠纷

原告诉称

原告周某文向本院提出诉讼请求：确认被告赵某红与孙某强于2019年3月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，被告孙某强将北京市朝阳区一号房屋过户至被告赵某红名下。

事实和理由：周某文于2004年取得北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）产权。2018年10月9日，周某文与周某杰、周某兆、周某峰继承纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出（判决书，判决北京市朝阳区S号（以下简称S号房屋）房屋售房款283万元由周某兆、周某杰、周某峰和周某文各继承707500元，周某文于判决生效后七日内给付周某兆、周某杰、周某峰各707500元，后经北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）于2018年12月20日作出（2018）京03民终15566号民事判决书，维持原判。

为规避上述判决的执行，2018年10月10日，周某文与赵某红登记结婚，并于2018年10月11日办理房产更名，将周某文所有的一号房屋登记至赵某红名下。对此，债权人周某杰、周某兆已经对周某文提起债权人撤销权诉讼。婚后，周某文与赵某红感情不和。2019年3月29日，赵某红在周某文不知情的情况下，擅自与孙某强签订《北京市存量房屋买卖合同》，以333万元的低价将一号房屋出售并完成过户，二人恶意串通买卖该房屋的行为，严重损害了周某文与债权人周某杰、周某兆、周某峰的合法权利。

根据规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益。因此，特提起本案诉讼，望法院判如所请。

被告辩称

被告赵某红未出庭，亦未提交书面答辩状。

被告孙某强辩称，不同意周某文的诉讼请求。具体理由如下：一、本案事实经过。2019年3月1日，孙某强签署授权委托书委托曲某鑫全权代理其与赵某红签订并履行关于本案涉案房屋买卖等一切相关事宜。2019年3月17日，在北京Y公司（以下简称Y公司）的居间服务下，曲某鑫与赵某红签署《买卖定金协议书》，双方约定出卖人赵某红将一号房屋（权利人赵某红，共有情况房屋单独所有）以人民币434万元的价格出售给曲某鑫，曲某鑫一次性支付全款，并约定了定金金额和支付方式以及《北京市存量房屋买卖合同》的签约时间。

定金协议签订后，曲某鑫先后于2019年3月通过其账户向赵某红的账户分两笔共计转账34万元作为购房定金，赵某红向曲某鑫出具了定金收据。2019年3月20日，曲某鑫作为买受人与赵某红签署了《北京市存量房屋买卖合同》草签合同，合同约定了房屋基本情况、权属情况、成交方式、成交价格、付款方式、房屋权属及具体状况的承诺、房屋交付、违约责任、税费、不动产登记等内容。

其中，合同第五条第8款约定“出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定”；合同第十五条补充协议及其他约定“二、甲方赵某红承诺，本房发生任何法律以及家庭和债务原因，均与买方曲某鑫无任何关系。甲方赵某红自愿将本房卖与曲某鑫。甲方承诺甲方妻子同意甲方出售该房屋。三、甲方赵某红同意乙方曲某鑫将此房过户给任何人……五、过户当日打全款。双方在合同上签字并按手印，合同生效。

针对上述房屋买卖合同价款条款，双方签订了的《补充协议》，进一步约定：涉案房屋实际成交价为人民币333万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元。2019年3月29日，曲某鑫通过其银行账户先后分五次共计向赵某红的账户转账400万元购房款，之前的34万元定金抵作房屋价款，曲某鑫全额支付了房款434万元整。2019年3月29日，孙某强和赵某红签署了《北京市存量房屋买卖合同》网签备案合同。合同双方约定房屋成交价格为人民币333万元，买受人应当过户前一次性向出卖人交齐房款。2019年3月29日，赵某红与孙某强一起前往北京市朝阳区不动产登记中心办理相关过户手续，当日孙某强便取得涉案房屋的不动产权证书。

二、孙某强与赵某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，不存在合同无效的情形。

1．赵某红对涉案房屋享有单独所有权。在双方签署《买卖定金协议书》和《北京市存量房屋买卖合同》时，赵某红向孙某强提供的不动产权证书上明确显示：房屋权利人赵某红，共有情况房屋单独所有。根据法律规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，不动产权证书对外具有公示效力，再加之赵某红在合同中关于“其配偶知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定”的承诺，孙某强完全有理由相信作为涉案房屋的单独所有权人，赵某红有权处分涉案房屋。

2．《北京市存量房屋买卖合同》是双方意思的真实表示，并不存在恶意串通的情形。赵某红作为完全民事行为能力人其与孙某强的代理人曲某鑫以及孙某强签署并履行涉案房屋买卖合同的行为完全是出于双方的真实意思表示，且合同内容不存在违反强制性法律规定的情形，因此双方签订的合同合法有效。孙某强与赵某红在买卖涉案房屋前互不相识，双方是在房屋中介公司的居间服务下对房屋买卖相关事宜进行合法有效沟通，孙某强购买并取得涉案房屋所有权的整个过程完全是善意的，不存在任何恶意串通的行为。

合同签订及付款后，赵某红与孙某强一起前去朝阳区不动产登记中心办理房屋交易及税收、过户等手续，现孙某强已经取得涉案房屋不动产权证书，涉案房屋的交易行为已全部完成。如果周某文主张孙某强和赵某红存在恶意串通的情形，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”

3．孙某强以市场价购买涉案房屋，并支付了对价。孙某强在与赵某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋总价款为434万元，该价款相当于签约当时的市场价格，不存在明显低于市场价格的情形。且合同签订后孙某强便依照合同约定一次性支付了全部购房款434万元。

4．《北京市存量房屋买卖合同》亦不存在其他无效的情形。赵某红与孙某强签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，合同内容不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，亦不存在该条其他违反强制性法律法规的情形。

综上，孙某强与本案赵某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，且涉案房屋已过户到孙某强名下，物权转移行为已经完成。为了维护市场交易的稳定性和孙某强的合法权益，恳请法院在查清案件事实的基础上，驳回周某文的全部诉讼请求。

第三人曲某鑫述称，不认可原告周某文的诉讼请求，双方是正常交易，孙某强让我推荐一个合适的房子，正好赵某红出售的房子合适，我就和赵某红签了买卖合同，孙某强让我用我的名义签，实际购房人是孙某强，购房款都是孙某强支付。我知道房屋是夫妻共同财产，赵某红说他妻子同意卖房，但在国外无法签字，赵某红在合同最后写了一个承诺，成交价是434万元。双方实际以我和赵某红签的买卖合同履行，我签合同的时候就告诉过赵某红，我是替朋友买房子。

法院查明

一号房屋由周某文购买，并于2004年取得房屋所有权证。2018年10月10日，周某文与赵某红办理结婚登记后，周某文将一号房屋过户至赵某红名下，赵某红于2018年10月11日取得房屋所有权证，登记共有情况为房屋单独所有。

2019年3月17日，赵某红（甲方、出售人）与曲某鑫（乙方、购买人）、Y公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定曲某鑫购买一号房屋，3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》，房款全款支付，金额为434万元整，曲某鑫支付Y公司居间代理费95680元。当日，曲某鑫通过银行转账向赵某红支付34万元。赵某红出具《收据》，载明：在Y公司居间服务下，今收到购买人曲某鑫购买一号房屋的购房定金34万元。

2019年3月20日，赵某红（出卖人）与曲某鑫（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：曲某鑫购买一号房屋，房屋未设定抵押，房屋已出租，租赁期限：2018年12月30日至2020年2月27日，承租人放弃优先购买权。房屋成交价为434万元，一次性付款，买受人应当于2019年3月23日前向出卖人支付。买受人已向出卖人支付定金34万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。出卖人应当在收到全部购房款后3日内前将该房屋交付给买受人。房屋无户籍登记。

第十五条“补充协议及其他约定”（均为手写字体）：经甲乙双方自行协商，达成如下协议：……二、甲方赵某红承诺本房发生任何法律以及家庭和债务原因，均与买方曲某鑫无任何关系，甲方赵某红自愿将本房卖与曲某鑫，甲方承诺甲方妻子同意甲方出售该房屋。三、甲方赵某红同意乙方曲某鑫将此房过户给任何人……六、甲方同意委托张晨代为签署网签合同……

赵某红（出卖人）与曲某鑫（买受人）签订《补充协议》，约定：房屋成交价为434万，其中房屋实际成交价为333万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元。

2019年3月29日，曲某鑫分5笔向赵某红转账共计400万元。

2019年3月29日，赵某红（出卖人）与孙某强（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《网签合同》），约定：孙某强购买一号房屋，成交方式为双方当事人委托Y公司成交，成交价格为333万元，买受人已向出卖人支付定金0元，付款方式为一次性付款，买受人应当过户前交齐房款向出卖人支付，房屋租赁情况为未出租，房屋交付时间、物业等费用交割等未作约定。该合同落款处有“赵某红”手写签字。周某文不认可《网签合同》上赵某红签字的真实性，但不申请进行笔迹鉴定。孙某强不予认可，主张系赵某红本人签字。因周某文虽不认可赵某红签字的真实性，但未提供充分证据予以反驳，故对其主张，本院不予采信。

当日，一号房屋过户登记至孙某强名下，目前房屋由孙某强占有、使用。

孙某强主张其委托曲某鑫与赵某红签订房屋买卖合同，办理房屋买卖事宜，一号房屋由其购买，并提交《授权委托书》用以证明。该《授权委托书》载明：“2019年3月1日，孙某强委托曲某鑫全权代理本人与赵某红签订并履行关于北京市朝阳区一号房屋《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜。”周某文不认可《授权委托书》的真实性及证明目的，曲某鑫如代理孙某强购房，应以孙某强名义购买，并以代理人身份代为签署相关文件，但相关合同均显示曲某鑫为买受人，故无法证明曲某鑫系孙某强的委托人。曲某鑫认可该证据。因孙某强提交了《授权委托书》原件，故对该证据的真实性，本院予以采信。

周某文主张1．赵某红与孙某强恶意串通，将周某文名下的一号房屋低于市场价出售给孙某强，损害了周某文的利益以及案外人周某杰、周某兆、周某峰的债权；2．房屋成交价为434万，但网签价为333万，恶意逃避国家税收，损害了国家税收；3．网签合同非赵某红和孙某强的真实意思表示，赵某红无将房屋出售给孙某强的意思表示，赵某红实际与曲某鑫存在房屋买卖合同关系，根据法律规定，赵某红与孙某强所签网签合同应属无效。

为证明上述主张，周某文提交证据1．周某文与赵某红的录音，用以证明赵某红出售房屋时向曲某鑫出示了房产证和结婚证，说他和周某文正在吵架，闹离婚，提供不了周某文同意出售房屋的证明，且孙某强也知晓赵某红结婚的情况；证据2．2019年3月29日一号房屋价格截图打印件，用以证明孙某强过户当天就在中介网站上挂出一号房屋的出售信息，出售价格为570万元，孙某强恶意低价买入、再卖出，损害周某文利益；

证据3．房价截图打印件，用以证明赵某红出售一号房屋时，同小区房屋市场价约6万元/平方米，一号房屋的市场价约630万元；

孙某强、曲某鑫不认可证据1的真实性，称无法核实是否赵某红本人声音，不认可证明目的；不认可证据2的真实性、关联性和证明目的，称孙某强未在中介挂售一号房屋，该房屋至今在孙某强名下，也不认可房屋价值为550万元或570万元；不认可证据3的真实性，称广告没有参考价值，小区分新、老两部分，地段也没有参考价值。

因周某文提交了证据1的原始载体，孙某强、曲某鑫虽不认可录音的真实性，但未提供证据反驳，故对录音的真实性，本院予以采信；周某文未出示证据2、证据3和的原件，孙某强、曲某鑫亦不认可真实性，故对证据2、证据3的真实性，本院不予采信。

经询，周某文不申请就一号房屋的市场价值进行鉴定。

孙某强提交转账凭证复印件，用以证明孙某强的弟妹将一号购房款分期转给曲某鑫，共支付380万元，余款54万元现金支付，购房款实际由孙某强支付。周某文不认可其真实性，称无原件，且转账时间均为2018年7月，一号房屋于2018年10月才过户至赵某红名下。曲某鑫认可该证据。

另查一，周某兆、周某杰、周某峰以继承纠纷为由将周某文诉至朝阳法院，要求依法继承分割被继承人周父、周母名下财产。朝阳法院于判决：S号房屋售房款283万元由周某兆、周某杰、周某峰和周某文各继承707500元，周某文于本判决生效后七日内给付周某兆、周某杰、周某峰各707500元。周某文不服该一审判决，向北京三中院提起上诉，北京三中院判决：驳回上诉，维持原判。

另查二，周某兆、周某杰以债权人撤销权纠纷为由将周某文、赵某红诉至朝阳法院，要求撤销周某文将其名下一号房屋无偿转让给赵某红的行为。朝阳法院判决：撤销周某文将其名下一号房屋无偿转让给赵某红的行为。

裁判结果

驳回原告周某文的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，孙某强提交的《授权委托书》显示，孙某强委托曲某鑫全权代理孙某强与赵某红签订并履行一号房屋《买卖定金协议书》及《买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜，曲某鑫对此予以认可，故对曲某鑫与孙某强之间的委托关系，法院予以采信，认定孙某强委托曲某鑫与赵某红签订并履行一号房屋《买卖定金协议书》及《买卖合同》等房屋买卖一切相关事宜。

受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，曲某鑫主张签合同时曾告知赵某红，其系替朋友购房，曲某鑫亦认可购房款实际均由孙某强支付，赵某红虽在录音中称“不认识孙某强”，但依据赵某红与曲某鑫签订《买卖合同》第十五条约定，赵某红同意曲某鑫将此房屋过户给任何人，而后赵某红又与孙某强签订《网签合同》，并将一号房屋过户到孙某强名下，赵某红的主张与其行为并不相符。因此，结合现有证据应当认定赵某红在签署《网签合同》时知晓孙某强是一号房屋的实际购买人，曲某鑫系代孙某强购买一号房屋。

周某文主张1．赵某红与孙某强恶意串通，将周某文名下的一号房屋低于市场价出售给孙某强，损害了周某文的利益以及案外人周某杰、周某兆、周某峰的债权；2．房屋成交价为434万，但网签价为333万，恶意逃避国家税收，损害了国家税收；3．《网签合同》非赵某红和孙某强的真实意思表示，赵某红无将房屋出售给孙某强的意思表示，赵某红实际与曲某鑫存在房屋买卖合同关系，根据法律规定，赵某红与孙某强所签《网签合同》应属无效。

首先，赵某红虽未经周某文同意擅自处分了一号房屋，但该处分行为并不影响合同效力，而周某文未提交充分证据证明房屋成交价低于市场价，因此，依据现有证据法院难以认定赵某红与孙某强存在“恶意串通，损害第三人利益”的情形。

其次，《补充协议》约定“房屋成交价为434万元，其中房屋实际成交价为333万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价101万元”，赵某红与孙某强在《网签合同》中约定房屋成交价为333万元，与实际交易价格不符。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关可参照市场价格进行核定。现孙某强依据333万元缴纳税款，税务机关也为其出具完了完税证明，故对赵某红与孙某强实际交易价与《网签合同》约定价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。双方所签《网签合同》本身并不存在损害国家利益的情形，故周某文以“恶意逃避国家税收，损害了国家税收”为由要求确认《网签合同》无效的主张不能成立。

再次，周某文主张《网签合同》非赵某红和孙某强的真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，其虽主张《网签合同》非赵某红本人签字，但未提供证据予以反驳，录音中赵某红虽主张不认识孙某强，但如前所述，该主张与赵某红和孙某强签署《网签合同》，并将一号房屋过户给孙某强的行为并不相符，故对该项主张，因缺乏充分证据予以证明，法院不予采信。

综上，周某文主张赵某红与孙某强所签《网签合同》无效的事由均不能成立，故对其诉讼请求，法院均不予支持。