开发商反被判支付逾期交房违约金，逾期收房违约金未要成

2020年9月，张某与某房地产开发公司签订商品房预售合同，约定：张某以140万元的价格购买开发公司期房一套，2021年9月30日前交房，出卖人逾期交房或买受人逾期收房，每逾期一日按房款总额的万分之一向对方支付违约金。2021年9月30日，开发公司通知张某到售楼处办理房屋交接手续。张某验房时发现房屋存在瑕疵，遂拒绝接收房屋。开发公司同意对房屋进行维修。2022年9月维修完毕后，张某接收了房屋。2022年10月，开发公司将张某诉至法院，称2021年9月30日房屋仅有部分瑕疵，不存在严重质量问题，张某当日拒绝收房的行为构成违约，要求张某向其支付逾期收房违约金51100元。张某提起反诉，认为开发公司存在逾期交房行为，要求其支付逾期交房违约金51100元。

法院经审理查明，涉案楼房竣工后验收合格，并办理了工程竣工验收备案登记。2021年9月30日，张某到售楼处办理房屋交接手续，双方共同验房时发现房屋存在地面不平整、窗框变形、部分电路不通等瑕疵。张某以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。开发公司工作人员承诺一个月内维修完毕再行交付，张某当场同意。此后，开发公司怠于履行维修义务，拖延至2022年9月才将房屋维修完毕。张某验房后接收了房屋。在开发公司维修期间，因涉案房屋漏水，开发公司赔偿楼下业主经济损失3万元，另外还支付了4050元物业服务费。开发公司认为张某2021年9月30日拒绝接收房屋的行为构成违约，造成了其经济损失，要求张某承担逾期收房违约责任。张某则认为因房屋存在质量问题，根据法律规定其有权拒绝接收房屋，并不构成违约。相反，因房屋质量不合格导致逾期交房，开发公司应承担逾期交房违约责任。

法院经审理认为，商品房预售合同约定的交房期限届至后，张某验房时发现房屋存在瑕疵拒绝接收房屋，开发公司工作人员当场表示一个月内将房屋维修完毕后再行交付，张某当场同意，故应认定为双方对商品房预售合同约定的交房条件和时间达成了补充协议，对原合同条款进行了变更，双方应履行补充协议的约定。开发公司怠于履行维修义务，未按补充协议约定时间向赵某交付房屋构成违约，应向张某承担逾期交房违约责任。房屋维修完毕后，张某及时接收了房屋，不存在逾期收房行为，开发公司要求张某承担逾期收房违约责任没有依据。法院遂判决开发公司支付张某逾期交房违约金46900元，驳回开发公司要求张某支付逾期收房违约金的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。

本案中，张某抗辩其不应承担逾期收房违约责任的依据是《民法典》第六百一十条：

因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

本条规定适用的前提条件是标的物质量不符合要求与不能实现合同目的之间存在因果关系，如果标的物虽有瑕疵，但并不导致合同目的不能实现，买受人则不能拒绝接收标的物，否则可能构成违约。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，只有房屋存在主体结构质量不合格、因质量问题严重影响正常居住使用、未经竣工验收合格等情形，导致商品房功能丧失，买受人无法实现购房目的时，其方可以依据民法典上述规定拒绝接收房屋。

本案中，涉案房屋仅存在地面不平整、窗框变形、部分电路不通等瑕疵，这些瑕疵完全可以通过出卖人履行维修义务消除，并不导致商品房功能丧失，也不导致买受人不能实现合同目的，故张某不可以依据《民法典》第六百一十条的规定拒绝接收房屋。

本案之所以张某未承担逾期收房违约责任，开发公司承担了逾期交房违约责任不在于房屋质量不合格，而在于开发公司未按时履行补充协议的约定。在交接房屋时，双方面对房屋存在瑕疵这一情况，当场对房屋交付条件和时间达成了口头补充协议，对原合同条款进行了变更，故2021年9月30日开发公司未向张某交付房屋以及张某未接收房屋的行为均不构成违约，无需向对方承担违约责任。但此后开发公司不遵守补充协议的约定，怠于履行维修义务，未按时向张某交付房屋，构成了违约，其应向张某承担逾期交房违约责任。房屋维修完毕后，张某及时接收了房屋，没有逾期收房行为，故不应承担逾期收房违约责任。

                                                                                 来源：岱岳区法院