上海疫情及疫情防控措施对房屋买卖合同履行的影响

本文讨论的疫情是2022年3月28日起上海市执行的疫情封控情况，2019年底2020年初发生的疫情对上海的影响不大，当时很多民事活动未受明显影响，疫情在大多数案件中并不作为不可抗力因素，如确有影响，多数情况下只能作为迟延履行的抗辩。

这个话题比较复杂，牵扯比较多，这里说个大概。首先，总的方面明确下，2022年上海疫情及其防控措施一般情况下是不可抗力。但不可抗力并一定使得一方获得合同解除权，也不必然免除当事人的法律责任。

1. 疫情或疫情防控措施导致合同目的无法实现的、合同无法履行，受不利影响一方可以主张解除合同（诉讼与否非必要）。二手房交易关于办理贷款、登记过户、交房、办理网签、签订正式合同等环节，纵使在疫情期间无法进行，但其障碍非终局性质，一旦疫情结束，双方的合同目的（卖房得款，获得房屋产权并实际占有房屋）依然能够实现，故此疫情结束后，案件诉至法院（疫情期间中止审理），除非双方协商一致同意解除合同，否则一方仅以疫情防控为由主张解除合同通常不被法院支持。

2. 疫情或疫情防控措施未导致合同目的无法实现，但履行有困难且履行对一方显著不公，协商不成，受不利影响一方请求法院变更或解除合同（必须诉讼）。故此疫情期间，买家不能按约及时办理贷款、网签，卖家不能按约及时办理网签、过户登记、交房，双方不能按约签订正式房屋买卖合同等，双方协商不成，一方可以请求法院变更履行期限至疫情之后。

3. 疫情或疫情防控措施致使合同相应内容不能履行的，不能履行之人可以主张免除部分或全部责任。故此疫情期间，买家不能按约及时办理贷款、网签，卖家不能按约及时办理网签、过户登记、交房，双方不能按约签订正式房屋买卖合同等，不能履行之人可以主张免除违约责任。

4. 迟延履行后发生了疫情，不免除违约责任。比如合同约定卖家必须在2022年3月25日前配合办理过户登记，否则承担违约责任，卖家逾期办理，后发生疫情，卖家以疫情防控为由主张免责，不被支持。

5. 因疫情或疫情防控措施不能履行合同因及时通知对方，以减轻对方受到的损失，否则仍可能承担损失赔偿责任。

6. 非金钱债务的履行，如办理贷款，订立合同，办理网签，办理过户，交房等，因疫情防控措施造成交通阻隔、场所封闭，业务停办，一般认为可以以疫情防控措施导致履行不能，主张免除全部或部分责任。

7. 金钱债务的履行，即支付房款，因房款支付可以通过网络方式，故一般认为不可以以疫情防控为由主张免除全部或部分责任，除非涉及诸如因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况。