農村這4類房屋將被拆除！，住了30多年的“後背房”竟是違建

【名詞解釋：後背房與一體房】

這兩種說法都是農村村民根據其自建房的特點所創設出來的約定俗成的概念。

所謂“後背房”或者“小背房”，顧名思義，就是“背”在農村宅基地上正房背面，以正房的一面牆體爲依託的自建房。

無疑，這種建房方法能夠有效擴大宅基地上房屋的使用面積，解決廚房、廁所、儲物間甚至小賣部等經營場所的用房需要，還有冬暖夏涼等許多優點。

而“一體房”則比“後背房”更爲進階，系直接透過加高正房大梁後延伸自建的房屋。

即面積擴大部分與原宅基地上的正房完全連爲一體共用一根大梁。

實踐中，許多“後背房”都建於二三十年前，村民長期居住使用甚至從事經營均無人管理、處罰。

如今，一些地方卻開始依據《城鄉規劃法》及當地城鄉規劃條例的規定來對其進行整治，主要措施就是將其一律拆除。

【法律分析：“歷史遺留原因”究竟能追溯到什麼時候?】

在違建認定與處置領域，我們經常講“歷史遺留原因”。

即有些房屋建造之時並不違反當時的法律和政策規定，且確係滿足了村民生產生活的實際需要。

而《城鄉規劃法》出臺於2008年，按照“法不溯及既往”的原則不能調整其施行以前的建房行爲。

那麼，對於建造年限在20-30年的這批農村房屋，認定其爲違建的依據又是否存在呢?1982年2月13日國務院發佈了《村鎮建房用地管理條例》，其第5條明確規定：在村鎮內，個人建房和社隊企業、事業單位建設用地，都應按照本條例的規定，辦理申請、審查、批准的手續。

任何機關、企業、事業單位和個人不準擅自佔地建房、進行建設或越權批准佔用土地。

據此，1982年的這一《條例》的出臺可以被理解農村建房“歷史遺留原因”的分水嶺。

82年以前建造的，即使無證、未經審批也是合法的;82年以後建造的且無證，嚴格意義上說確係違法建築。

(這是地方政府目前對這一問題的掌控標準，請大家務必客觀理性面對)《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)第六部分在規定“分階段依法處理宅基地超面積問題”時就按照1982年“劃線”對歷史遺留原因導致的超佔面積問題提供了面積認定標準。

也就是說，“歷史遺留原因”這一理由不能被無限度的“擴大解釋”，在有法規可依的情況下認爲“法不責衆”“沒人管就建”“別人建我也建”而自建的房屋一旦違反了城鄉規劃，擠佔了所在村的公共空間，就很有可能被作爲違建拆除並不予任何補償。

【這4類房屋2019年懸了!】

根據2019年至今一些地方所反饋上來的拆違政策導向，在明律師在此鄭重提示以下4類房屋的建造、使用者，你的房屋將隨時可能收到責令限期拆除的通知：

其一，耕地等農用地上建造的住宅、經營用房。

根據《土地管理法》的規定，建造住宅只能利用自家擁有宅基地使用權的宅基地，經營性用房則要使用集體經營性建設用地，此即所謂“土地用途管制”原則。

在耕地上建住宅、經營用房無疑違反了上述原則規定，將隨時可能面臨遭限期拆除的法律風險。

需要指出的是，一些地方在認定“大棚房”的過程中出現了認定標準模糊、泛化的現象，甚至將本就不是“大棚房”的房屋以拆除大棚房的名義實施拆除，這無疑是存在依法維權的必要的。

另有一些地方存在羅織“名詞”拆除農村房屋的做法，譬如未經任何專業鑑定就以“整治老舊農業設施”的理由拆除農民在其承包地上建造的農用設施建築，這也是明顯缺乏法律依據的。

其二，未經審批私自加層建造的房屋。

建築物的層高一般是有統一的要求的，不可能允許建造者自由加高。

一些地方長期存在的自行搭建彩鋼、泡沫板結構三樓、四樓的行爲既違反農村建房審批規定，又可能存在重大消防、用電等安全隱患，這路後期加蓋的部分通常又不屬於前述“歷史遺留原因”的範疇，被限期拆除的法律風險極大。

其三，未經審批私自建造的超出宅基地證載範圍的建築，如前述“後背房”“一體房”等。

這路建築主要危害在於佔用了村莊規劃中的公益設施用地，可能影響村莊的道路通行、消防應急救援通道和養老、醫療、幼兒園等公益設施的建造。

根據最新的政策措施，這類建築將會在2019年年內被限期拆除且不予補償，其相關居住、使用功能只能透過村民自行在宅基地範圍內新建解決，而小賣部等經營類用途則需要統一轉移至村莊內的商業用地區域內。

其四，與自家宅基地不相連的分離存在的其他居住用房及私搭亂建。

根據“一戶一宅”的法定原則，一戶村民只能依法享有一處宅基地。

實踐中，一些村民經村長“點頭同意”或提交了一份建房用地申請表後就直接圈佔了自家宅基地以外的其他集體建設用地。

其後期建造的房屋所佔用的土地根本就不是宅基地，很多都是從村裏“租”來的，還要定期交租金。

無疑，這種情況下的房屋屬於典型的“非宅”，在僅有一份申請表的情況下是典型的無證建築，其被限期拆除的可能性同樣較大。

而更令個別村民“不佔理”的是，其自家宅基地的面積有的多達400至600平方米，而實際用於建房的面積不足一半。

本來能夠在自家範圍內解決的需求非要去額外佔地，僅從“合理性”角度出發也很難自圓其說。

【堅持個案分析原則，不可“一刀切”】

在明律師需要特別強調的是，違建認定與處置必須遵循“個案分析”的原則，不能簡單地透過政策檔案所劃下的槓槓“一刀切”。

30多年間農村的建房用地管理使用較爲鬆散，如今“矯枉”也需要充分考慮行政行爲的合理性與“比例原則”，在查處違建的同時切實解決老百姓最關心最現實的居住、使用困難。

譬如一些當事人向我們反映，自家的房屋是震後集中興建的安置房，建造之時出於現實需要而“未批先建”，結果如今面臨徵收拆遷就來了個“不予補償”，這無疑是不公平不合理的。

再比如有些人家的自建房系部分面積超佔，在此種情況下行政機關就不宜擴大執法面積將其合法的部分拆除。

即使要一體拆除後另行翻建，也需要依法給予農民一定的補償。

“部分違建，全部拆除”的做法是典型的行政違法行爲。

再比如有些人家蓋“後背房”系由於其宅基地上房屋年久失修甚至仍是土坯房所致，那麼在相關改造項目中集中解決這部分羣衆的住房安全問題便應與拆違建同步開展，而不能只管拆不管蓋。

相關的扶持、補貼政策能否及時跟進到位，也是考驗地方政府行政能力的重要方面。

總之，若廣大農村村民認爲地方鄉、鎮政府或街道辦事處對自己的房屋認定不合理、不公平，可及時諮詢專業律師的意見，透過及時申請補辦證件、改正違反規劃情形、起訴責令限期拆除決定等途徑依法維權，捍衛自己的正當居住使用權利。