外資企業土地使用權怎麼獲得

一、外資企業土地使用權怎麼獲得

(一)以出讓的方式取得

《城市房地產管理法》第七條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行爲。”外商透過出讓的方式取得土地使用權是按照規定的條件、年限和用途，國家以土地所有者的身份，透過出讓合同的形式，將土地使用權在一定年限內讓與外商投資企業，外商投資企業依法向國家支付土地使用權出讓金而取得土地使用權。此種方式適宜於投資額度大、回收週期長、需要永續經營的企業。在取得土地使用權這個階段應注意：

1、取得土地使用權，外商應與市、縣人民政府土地管理部門簽訂書面出讓合同，外商投資者應該在簽訂合同60日內支付全部土地使用權出讓金;

2、外商投資企業以出讓方式取得土地使用權的最高年限，適用居住用地70年，工業用地50年，教育、科教文衛用地50年，商業、娛樂、旅遊用地40年，綜合及其他用地40年的最高年限;

3、以出讓方式取得土地使用權的外商投資房地產開發企業，應按城市規劃和土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

(二)以劃撥的方式取得

以劃撥方式取得土地使用權，根據國土資源部於出臺的《劃撥用地目錄》，外商投資企業符合劃撥用地範圍的用地可以透過劃撥的方式取得。按照法律的規定，只有城市基礎設施用地公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以採取劃撥方式取得。由此，外資併購的目標房地產開發企業持有的土地如爲劃撥用地，必須首先辦理出讓手續並支付土地出讓金，並且外商投資企業要向政府一次性繳納場地開發費和每年繳納土地使用費，或者將開發費和使用費綜合計收，每年繳納場地使用費。隨着我國土地使用制度改革後，這種土地使用權的取得方式應侷限於特別項目上，且需經嚴格審批，逐步縮小劃撥用地範圍。房地產開發商透過劃撥取得土地使用權有以下幾種情況：

1、由土地管理部門從國有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業使用，外商投資企業須向原用地單位支付補償費;

2、土地管理部門把集體土地徵用爲國有土地後劃撥給外商投資企業使用，外商投資企業須支付土地補償費、安置補助費等費用;

3、中外合資經營企業、中外合作經營企業的中方以其擁有的土地使用權作爲投資折價入股或合作條件投入企業，從而使合資企業或合作企業取得該土地使用權。

(三)以轉讓的方式取得

所謂轉讓是指透過購買的方式在土地二級市場上取得土地使用權，屬土地使用權再轉移行爲。除傳統的買賣外，它還包括外商投資企業的中方合作者以土地使用權作價入股或作爲合作條件的方式取得，包括透過整體收購、兼併或合併內資企業而取得土地使用權的情形。

透過這種方式取得土地使用權，其使用年限爲土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。爲此，在中國國務院頒佈的《中華人民共和國房地產轉讓管理規定》中規定：首先，原土地使用者未按出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;其次，屬於成片開發土地的，未達到通水、電、熱，平整場地形成工業或者建設用地條件的，不得轉讓。

外商以此方式取得土地使用權，需根據用地面積、土地等級向地方政府繳納土地使用費，及其徵地、拆遷和基礎設施建設等相關費用。另外，對轉讓取得的土地，還應考查企業所使用的土地及使用土地的方式是否符合區域土地利用總體規劃。如果不符合有關土地利用總體規劃，則應依法取得有關政府主管部門的批准檔案。

二、相關法規

1、《中華人民共和國公司法》;

2、《中華人民共和國中外合資經營企業法》;

3、《中華人民共和國合作經營企業法》;

4、《外國投資者併購境內企業暫行規定》;

5、《外商投資產業指導目錄》;

6、《城市房地產經營開發管理條例》。

以上法律法規爲外資進入中國房地產市場提供了法律依據，表明外資可以透過在中國新設企業、購買境內房地產公司的資產、收購國內房地產公司的股權等途徑進入中國房地產市場。

外資企業進駐中國，參與良性市場經濟競爭，無疑是有利於我國社會經濟正向發展的。但外資企業想在中國境內申請用地、開展可持續的市場拓展，一定要遵守相關的法律法規，依法合法地申請用地。