房屋簽訂買賣合同未過戶期間大幅上漲能否以情勢變更解除合同

原告訴稱

張某涵向本院提出訴訟請求：要求劉某蘭繼續履行《房屋買賣合同》，配合張某涵將位於北京市朝陽區一號房屋（以下稱一號房屋）過戶至張某涵名下。

事實與理由：劉某蘭於2010年6月30日因拆遷取得安置房屋一套，及一號房屋，具有獨立的處分權；稱爲解決居住條件，將房屋於2010年7月5日出售給張某涵，張某涵以崔某瑩的名義與劉某蘭簽訂了《房屋買賣合同》，約定總價款1402927元；張某涵向劉某蘭支付了80萬元，當日劉某蘭交付了房屋。因房屋爲拆遷安置房，需要等待辦理不動產權證，約定餘下房款602970元在辦理過戶時支付，但是劉某蘭以各種理由從張某涵處支取24萬元，尚有312970元未支付。

劉某蘭、張某涵、崔某瑩於2017年6月26日簽訂《借名房屋買賣合同確認書》，確認借名買房事實、房款支付情況，餘款於過戶當時支付。一號房屋的產權證已於2018年8月2日下發給劉某蘭，但是劉某蘭拒不配合過戶，且稱需要重新協商房屋價格，故張某涵訴至法院。

被告辯稱

劉某蘭辯稱，不同意張某涵的訴訟請求，張某涵並非房屋買賣合同的當事人，即便有借名合同，但不能產生變更合同主體的法律效力；根據合同相對性原則，張某涵主體不適格，即便繼續履行合同也是劉某蘭和崔某瑩繼續履行，況且我方不同意與任何人繼續履行合同。劉某蘭因就醫及其他用途，於2010年7月5日簽訂房屋買賣合同，將一號房屋以遠低於市場價格的價格出售給了崔某瑩，本以爲一年內能取得房產證，並取得全部購房款，但直至2018年8月才取得房產證，時間長達8年，房屋價格的變化遠遠超出了我方的預料，在買方沒有支付全部價款的情況下，繼續履行合同對我方不公平，而且這種變化並非訂立合同時能夠預見的，屬於情勢變更；故請求法院駁回張某涵的訴訟請求。

崔某瑩述稱，實際購房人是張某涵，是張某涵借我的名字購房的，已經支付的款項都是張某涵給的。我方同意張某涵的訴訟請求，同意將房屋過戶給張某涵。

劉某蘭向本院提出反訴請求：1.請求解除劉某蘭與崔某瑩簽訂的關於一號房屋的房屋買賣合同；2.請求張某涵、崔某瑩將一號房屋返還給劉某蘭。

事實與理由：2010年6月30日，劉某蘭拆遷取得一號房屋；因劉某蘭當時看病需要，因此將一號房屋出售。2010年7月5日，劉某蘭與崔某瑩簽署《房屋買賣合同》，約定房屋總價款爲1402970元，買受人自合同簽訂當日將合同總價款的57%即80萬元支付給出賣人，剩餘款項於該合同過戶手續辦理完畢後、買受人實際領取房屋所有權證之日起30日內交付出賣人。根據當時開發商提供的資訊，一號房屋在2011年能取得房屋所有權證書，基於此原因，劉某蘭同意按照遠低於市場價的價格出售房屋並同意先交付房屋。

後房屋產權證辦理未能按照預期時間實現，直到2018年8月劉某蘭才取得房產證，在長達八年的時間裏，張某涵、崔某瑩一直將房屋予以出租獲利。劉某蘭認爲當時基於2011年能取得房本的資訊，按照遠低於市場價的價格出售房產，現取得房本的時間是2018年8月份，購房款未全部支付完畢，因此按照2011年約定的價款繼續履行合同顯失公平；根據合同相對性原則，崔某瑩是房屋的買受人，其與張某涵的約定不能在劉某蘭和張某涵之間產生房屋買賣合同關係，因此張某涵主體不適格。綜上，若判令繼續履行合同，將導致雙方利益嚴重失衡，故要求解除合同。

張某涵針對劉某蘭的反訴辯稱，不同意劉某蘭的反訴訴請。劉某蘭在事實理由中也陳述了雙方簽訂了買賣合同是出於本意，並且簽字生效，本案我方也支付了房款80萬元，也約定了剩餘款項在辦理了房產證後再交付，雙方約定的很明確；劉某蘭主張的房價低、房款沒有支付完畢並不違反約定，而實際上我方在支付了80萬後，又支付過29萬元，包括2017年6月26日我方、劉某蘭、崔某瑩在簽訂借名確認書後，應劉某蘭的要求，又向其支付了5萬元，我方甚至超額完成了合同。

劉某蘭陳述的自認爲是2011辦房本，結果2018年房本纔下來，這一事實並不影響房屋買賣合同的成立和有效，其主張是其自認爲，在簽訂合同當時及事後數次索要房款時沒有任何附加的條件；劉某蘭聲稱房價低於市場價，根據會議資料，房屋價款在2.4萬左右，雙方約定的涉案房屋是按2.6萬計算的，所以不存在房價低於市場價之說。即使低於市場價，也是雙方真實意思表示，協商一致的結果。劉某蘭的反訴及理由有違誠實信用原則。

崔某瑩針對劉某蘭反訴辯稱，不同意劉某蘭的反訴請求，其他意見同對本訴的陳述意見。

法院查明

2010年6月30日劉某蘭作爲購房人與北京M公司簽署《回遷樓購房協議書》，約定劉某蘭購買一號房屋，總價款16.9781萬元。

2010年7月5日劉某蘭作爲出賣人與崔某瑩作爲買受人簽署了《房屋買賣合同》，約定劉某蘭將一號房屋出售給崔某瑩，總價款1402970元，簽約當日交納80萬元，剩餘款項於該房屋過戶手續辦理完畢後、買受人實際控制房屋所有權證書30日內支付。劉某蘭兒子趙某聰、哥哥趙某鵬、妹妹趙某丹作爲關聯人員同意出售一號房屋並簽字確認。

2010年7月7日崔某瑩作爲買方與劉某蘭、趙某鵬、趙某聰、趙某丹簽署《協議》，約定劉某蘭將一號房屋出售給崔某瑩，總價款爲1402970元，首付80萬元已收到，還欠尾款602970元。押在崔某瑩手裏的購房協議是包括劉某蘭、趙某聰華、趙某丹、趙某聰四套購房協議書。根據劉某蘭與崔某瑩所籤的房屋買賣合同所簽訂協商補充如下：在發放房產證之時必須協助劉某蘭辦理上述四套房屋產權證的一切手續，如在發放房產證之前期間，劉某蘭生活不能自理，病故的情況下，授權給劉某蘭之子趙某聰辦理以上手續，所欠劉某蘭這套一居室的尾款602970元歸趙某聰個人所有，其它人無權辦理和領取。

2010年7月5日崔某瑩向劉某蘭轉賬80萬元，劉某蘭出具收條，確認收到該80萬元。2016年8月26日、8月27日張某涵前夫陳某輝向劉某蘭轉款2萬元、3萬元；2017年5月16日、11月13日張某涵向劉某蘭轉賬10萬元、5萬元。張某涵稱給過劉某蘭9萬元現金，劉某蘭稱給過現金，但是具體金額記不清楚了。

2017年6月26日，劉某蘭、張某涵、崔某瑩簽署《借名房屋買賣合同確認書》，內容如下：“張某涵與劉某蘭達成房屋買賣意向書，且經協商以崔某瑩的名義作爲買受人於2010年7月5日與劉某蘭簽訂《房屋買賣合同》，爲明確三方權利和義務，達成確認協議如下：1.劉某蘭名下的一號房屋因拆遷安置取得，無任何權利爭議，有完全處分權；2.張某涵依《房屋買賣合同》已支付捌拾萬元，後劉某蘭陸續支取貳拾肆萬元，餘款叄拾陸萬叄仟玖佰柒拾元待雙方辦理房產過戶之日當日支付；3.張某涵已經入住使用該房屋，相應水、電、物業費由張某涵支付繳納；4.崔某瑩以自己名義替張某涵購買房屋不持異議，確認所有合同權利義務由劉某蘭、張某涵享有、承擔。劉某蘭（捺手印）、張某涵（捺手印）、崔某瑩（捺手印）”。

2018年7月26日劉某蘭取得一號房屋的產權證，爲劉某蘭單獨所有，建築面積56.31平方米。

劉某蘭稱將一號房屋交付給了崔某瑩，崔某瑩及張某涵均稱劉某蘭將一號房屋交給了張某涵。張某涵稱一號房屋由其居住，劉某蘭稱該房屋出租了。

劉某蘭稱其於2003年離婚；張某涵稱其亦離異；張某涵稱其名下現有一套房屋。

張某涵稱其不認識劉某蘭，其前夫認識劉某蘭；崔某瑩稱其不認識劉某蘭，系受張某涵前夫的叮囑代張某涵與劉某蘭簽訂購房合同的。

劉某蘭稱當時房屋價格爲3.8萬元/平方米，法院釋明其是否要求鑑定當時的市場價格，劉某蘭稱不鑑定。

張某涵同意過戶當日將剩餘房款給付劉某蘭，並同意承擔所有稅費。

經與朝陽區不動產登記中心覈實，對於限購之前簽署的房屋買賣合同，依據法院判決及協助執行通知辦理產權轉移登記，不做資質審覈。

裁判結果

一、被告（反訴原告）劉某蘭於本判決生效後十日內協助原告（反訴被告）張某涵辦理北京市朝陽區一號房屋權屬轉移登記手續，原告（反訴被告）張某涵於過戶當日向被告（反訴原告）劉某蘭支付剩餘房款三十一萬二千九百七十元，相關稅費全部由原告（反訴被告）張某涵負擔；

二、駁回被告（反訴原告）劉某蘭全部反訴請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己主張的事實應當提供相應的證據，不能證明者應當承擔相應的法律後果。

關於買賣雙方主體問題。劉某蘭、張某涵、崔某瑩簽署了《借名房屋買賣合同確認書》，約定：“崔某瑩以自己名義替張某涵購買房屋不持異議，確認所有合同權利義務由劉某蘭、張某涵享有、承擔”，上述約定清晰明確，即有關一號房屋的賣賣合同中約定的權利、義務由劉某蘭、張某涵享有、承擔，劉某蘭、張某涵繫上述合同的相對方；

劉某蘭作爲有完全民事行爲能力的成年人，應該清楚和知曉在上述檔案上簽字的法律後果，在其並未提出反證的情況下，單純否認該合同內容，並無事實和法律依據，故法院對其抗辯不予採信；法院認定劉某蘭、張某涵系房屋買賣合同的相對方；劉某蘭及張某涵系本案適格的主體。

劉某蘭與張某涵、崔某瑩簽署的簽訂的《房屋買賣合同》《協議》《借名房屋買賣合同確認書》系各方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規的強制性規定，應屬有效，雙方均應據此履行。

本案所涉房屋買賣合同是否符合解除條件問題。劉某蘭稱出售房屋時的價格遠遠低於市場價格，但是其並未提交證據，經法院釋明後亦未要求鑑定當時市場價格，故對其主張，法院不予採信。關於是否適用情勢變更；根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”；

根據上述規定，情勢變更應當是當事人在簽訂合同時不可預見的情形，本案劉某蘭主要觀點是房屋價格發生了重大變化；法院認爲，價格的漲跌是正常的商業風險，而非市場固有的風險，是可以預見的，不屬於情勢變更的範疇；繼續履行是否顯失公平，張某涵在簽訂合同當日即支付的80萬元，且2016年和2017年又陸續支付了29萬元，已經支付了大部分房款，並非現在才支付房款；故應當以當時的物價（特別是房價）來衡量是否顯示公平，而不是以現在的房價作爲參考。綜上，劉某蘭要求解除合同沒有事實和法律依據，法院不予支援。

關於張某涵是否有資格購買一號房屋問題。因本案所涉《房屋買賣合同》《協議》簽署時間時間是2010年7月5日、7月7日，且各方已經確認張某涵屬於借用崔某瑩名義購房；張某涵已經支付了大部分房款，且同意在過戶當日支付剩餘款項，劉某蘭亦已經將一號房屋交付，現房屋由張某涵控制；而北京市人民政府發佈“京十五條”的時間是2011年2月15日，該規定的實施日爲2011年2月17日，故雙方的此宗房屋買賣交易不應受到“京十五條”的制約。

結合張某涵已經及時支付大部分房款且同意過戶當日支付剩餘房款，並實際控制一號多年，解除本案賣賣合同既不利於維護交易的穩定，也會導致當事人間利益明顯失衡，故對於張某涵要求繼續履行約定合同，劉某蘭配合其辦理涉案房屋的過戶登記，法院予以支援；