小產權房可以買賣嗎，什麼是小產權房

什麼是小產權房，小產權房可以買賣嗎

1、所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
2、所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％；從住房形態看，一樣是普通住宅；從建設手續看，屬於舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批覆管理，施工過程也沒有監督檢驗。小產權房佔用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
3、對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。
（1）是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
（2）是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
（3）是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正的法律意義上的產權。
4、第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正的法律意義上的產權證。從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。從住房形態看，一樣是普通住宅。從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契税。從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。
5、從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。小產權的房子是集體產權，土地性質是集體所有，購買者只有使用權，不能轉讓，不能做貸款，不享受國家大產權房子的待遇。