逾期辦理房產證的後果是怎樣的

相關法律規定商品房買賣合同中的出賣人不僅應當按交付符合合同約定的商品房，而且應當自行或協助買受人辦理產權證書。房產證是由房產登記機關發放的證明房屋所有權屬歸屬的書面憑證，如果買受人不能如期取得房產證，不僅造成房屋權屬關係不明、秩序紊亂，而且無法行使轉讓、抵押、租賃、投資等權利。現實中出現辦證逾期時，買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產生糾紛，現對此作如下分析。

一、辦理房產證的義務主體

房產證的辦理是指房地產登記機關根據買受人申請，將房屋所有權由出賣人轉移至買受人名下的過程，是出賣人、買受人和登記機關相互協作、互相銜接的過程。具體過程可分解為：

1、開發商提供立項批文、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關證明文件，向登記機關申請初始登記;

2、登記機關對初始登記申請進行審查，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，核准初始登記，向出賣人頒發房屋權屬證書或收件單;

3、出賣人及時發出通知，便於買受人儘快提出辦證申請;

4、買受人向登記機關申請轉移登記，並提供證件材料和交納相關税費;

5、登記機關審查後核准轉移登記，頒發房屋所有權證書，辦證程序告終。

從以上程序可以看出：僅就轉移登記程序而言，該程序主要由買受人和登記機關完成，此前出賣人已經履行了初始登記和通知義務，將其義務定性為協助也完全正確。遵循意思自治原則，當事人可以約定：出賣人在房屋交付後一定期限內為買受人辦理權屬登記手續。此時，出賣人的辦證義務不僅包括初始登記和通知，還包括代為買受人辦理產權證書。但出賣人是以委託代理人身份以買受人名義提出辦證申請的，需由買受人出具委託書、提供證件材料和承擔相關税費，整個辦證程序仍然遵循：兩次申請、兩次審查、一次通知。

二、辦證期限的確定

辦證過程中將出現不同期限：

1、出賣人申請初始登記之日;

2、出賣人領取初始權屬證書或收件單之日;

3、出賣人發出通知之日;

4、買受人申請轉移登記之日;

5、買受人領取房屋權屬證書之日。

辦證期限首先由當事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。該90日是買受人取得產權證書的最長期限，逾期則由出賣人承擔違約責任，但此規定與現行辦證制度嚴重脱節，加重了出賣人的責任。

新建的房屋，申請人應當在房屋竣工後的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記;登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記;登記機關應當在受理登記後的30日內核準登記，並頒發房屋權屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，買受人申請轉移登記和登記機關核准登記以及頒發證書需要更長時間，此時已經遠遠超出解釋確定的90日，出賣人承擔違約責任勢在必然。為此，出賣人經常事先在買賣合同中擬定較長的辦證期限，以降低承擔違約責任的可能性。出賣人承擔責任的終期應當合理確定。

三、出賣人原因

整個辦證程序中出賣人的義務包括：完成初始登記、發出辦證通知和進行必要協助，但對登記機關辦事不力和買受人申請遲延難以左右和干預，故“出賣人原因”應當限定在其未履行自身義務而造成買受人辦證逾期的情形，包括：申請初始登記遲延;初始登記材料不完備;建設項目違法不能取得規劃、用地等手續;擅自變更規劃設計;未及時通知買受人等。登記機關原因包括審查失誤、工作拖延等;買受人原因包括申請遲延、辦證手續不完備、未繳納相關税費等。從舉證角度出發，買受人提供辦證逾期的初步證據後，轉由出賣人對“非出賣人原因”舉證，舉證不能或證據不力則應當承擔違約責任。

四、買受人主張權利的方式

出賣人原因造成辦證逾期的，應當承擔違約責任。具體責任形式為：

1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數額或違約金計算方法確定;

2、賠償損失，該責任形式適用於買受人損失數額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低於損失的情形;

3、沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。而且由於出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除後的違約責任。

房產證作為房子所有權的唯一合法憑證，其重要性自不待言，現實生活中因為辦理房產證過程中出現的疏忽導致的糾紛也越來越多，因此當事人也越來越重視房產證的辦理過程。而要是出現了逾期辦理房產證的情況，則此時就需要追究逾期一方的法律責任，也就是要其承擔一定不利的後果。