北京房产律师——子女与父母共同居住承租房屋房改时登记母亲名下属于与子女共同财产吗

原告诉称

原告周某芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告林某银与被告周某强之间的赠与合同无效。2.依法确认被告林某银与被告周某强之间关于北京市西城区一号房屋不产生物权变动效力。3.诉讼费由被告承担。

事实和理由：被告林某银系原告周某芝、被告周某强之母。1990年起原告与被告林某银及继父刘某杰居住在北京市宣武区（现西城区）A号房屋，2009年被告林某银与刘某杰离婚，刘某杰搬离该处房屋，仍由周某芝及林某银共同承租上述房屋。周某芝与林某银共同支出租赁房屋的费用。

2013年4月25日林某银以自己名义与案外人北京E公司签署《协商安置协议书》，约定周某芝与林某银共同承租的北京市宣武区（现西城区）A号房屋协商安置位于一号。《协商安置协议书》第一条，明确了原住址由正式口2人，户主：林某银以及其女周某芝。2014年5月9日基于上述客观情况及《协商安置协议书》，在安置房屋尚未获得产权登记时，周某芝主张对一号房屋具有使用权，并得到法院的支持。2018年12月21日林某银私自办理了一号房屋的产权登记，2019年5月10日将上述房屋无偿赠与给周某强。

周某芝根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。周某芝和林某银均系有权继续承租之家庭成员，实际情况也是由周某芝及林某银继续承租北京市宣武区（现西城区）A号房屋，据此周某芝享有基于该屋置换房屋的权利，并且之前判决书在涉案房屋一号未办理产权登记时，明确了周某芝的使用权。

林某银在明知上述情况下，林某银私自单方办理产权登记后，与周某强恶意串通，通过赠与的方式，将涉案房产产权转移。双方之间的赠与合同应属无效，据此产生的物权变动不发生效力。现原告依据《民诉法》第119条之规定，诉于贵院，望判如所请。

被告辩称

周某强、林某银表示不同意周某芝的诉讼请求，称周某芝曾提出将户口迁入拆迁房屋，因其承诺其不要房屋，林某银予以同意。拆迁房屋由林某银承租，在拆迁时，周某芝要求加名，原房屋管理单位不同意。拆迁时只针对户主和承租人林某银，因此，拆迁安置的房屋归林某银所有，林某银具有处分该房屋的自由，林某银将房屋赠与给周某强的行为是生效的。

法院查明

2013年4月25日，北京E公司（以下简称：E公司）作为甲方，林某银作为乙方，双方签订《协商安置协议书》，约定乙方将《房屋租赁合同》交予甲方，同意将北京市宣武区A号房屋于2013年6月16日交给甲方处置，由正式户口2人分别是户主林某银与其女周某芝，双方约定协商安置房屋位于一号，双方还约定了其他权利义务。北京市西城区一号房屋于2018年12月21日登记至林某银名下。

2019年5月10日，林某银作为赠与人，周某强作为受赠人，双方签订《赠与合同》，约定赠与人林某银自愿将其拥有的北京市西城区一号不动产全部无偿赠与受赠人周某强，并作为受赠人周某强个人单独所有财产；受赠人周某强表示同意接受上述不动产的赠与。二人当日至北京市西城区不动产登记中心办理了上述房屋的转移登记手续，上述房屋登记至周某强名下。

另查，周某芝于2014年以物权保护纠纷将林某银诉至本院，要求法院判令周某芝对北京市西城区一号房屋享有使用权。本院做出判决，其中载明：“……经审理查明，北京市宣武区（现西城区）A号房屋两间系林某银承租的单位自管公房……另查，周某芝与林某银的户籍地原为北京市宣武区（现西城区）A号，并均居住于该房屋。2013年6月7日二人户籍地变更为北京市宣武区（现西城区）一号，并共同居住于该房屋内，该房尚未取得所有权证。现周某芝起诉要求确认其对上述房屋具有使用权……判决如下：确认原告周某芝对北京市西城区一号房屋享有使用权……”该判决已生效。

再查，一、庭审中，周某芝提交刘某杰户口簿复印件、刘某杰的《房屋租赁合同》复印件及《协商安置承诺书》复印件，证明涉案房屋权利来源于继父刘某杰，周某芝与林某银均为继续承租原公房的权利人。

二、经当事人申请本院至北京市西城区不动产登记中心调取涉案房屋档案、《住宅办理房改成本价房屋产权证的请示》及《住房拆迁安置办法》，周某芝对上述材料真实性予以认可，但认为《住房拆迁安置办法》的内容结合之前判决，周某芝享有对涉案房屋的共有权利。

裁判结果

驳回周某芝的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，周某芝主张因被拆迁房屋开始时的被安置人是刘某杰，林某银仅是代签，周某芝与林某银均具有承租权，林某银并非单一的房屋承租人，林某银与周某强明知的情况下，私自处分房屋属于无权处分，双方之间的赠与合同应属无效。

首先，应当指出，无权处分并非导致合同无效的法定事由，故周某芝以此为由要求确认涉案赠与合同无效缺乏法律依据；其次，在案证据显示，北京市宣武区A号房屋在拆迁前林某银承租，且最终与E公司签订《协商安置协议书》的主体为林某银，涉案房屋登记于林某银名下，其对房屋存在占有、使用、收益、处分的权利，故在案证据不足以证明存在林某银无权处分涉案房屋的情形。

另，周某芝主张林某银与周某强在明知周某芝对涉案房屋具有使用权的情况，恶意串通订立赠与合同，侵害了周某芝的合法权利，要求确认涉案赠与合同无效一节，因周某芝所提交证据未能证明周某强与林某银共同存在侵害其对涉案房屋使用权的故意，且周某芝表示其仍在涉案房屋居住，故周某芝以此为由要求确认赠与合同无效法院不予支持。

周某芝在本案中提出要求确认被告林某银与被告周某强之间关于北京市西城区一号房屋不产生物权变动效力，周某芝未有证据证明其系涉案房屋的所有权人或共有人，故周某芝要求确认涉案房屋的物权变动效力，缺乏依据，法院不予支持。