房产合同律师——购买没有房产证房屋，后卖方将房产证办到子女名下，买方能否起诉要回

原告诉称

刘某春向本院提出诉讼请求：1.确认刘某春与杨某芬、赵某耀于2015年签订的北京经济技术开发区A号房屋（以下简称A号房屋）买卖合同有效。2.判令H公司立即协助杨某芬到房屋登记主管部门办理A号房屋的不动产权登记手续，将该房屋过户登记至杨某芬名下。3.判令杨某芬于A号房屋登记至其名下后7日内协助刘某春到房屋登记主管部门办理A号房屋的不动产权登记手续，将该房屋过户登记至刘某春名下。4.杨某芬、赵某耀、赵某虎承担保全费和诉讼费。

事实和理由：杨某芬、赵某耀系夫妻关系。2015年1月13日，杨某芬作为搬迁被安置人，与北京H公司签订了定向安置房买卖合同，购买了A号房屋。2015年5月9日，我与杨某芬、赵某耀经北京某中介居间服务，签订了北京市存量房屋买卖合同，约定我以135万元的价格购买杨某芬所有的A号房屋，在具备房屋产权过户条件时，杨某芬、赵某耀协助我办理产权证过户登记事宜，不得以任何理由借故要挟推辞，同时对付款时间，交房时间等进行了约定。

合同签订后，我按照约定向杨某芬支付了购房款110万元和15万元，杨某芬亦将房屋交房给我居住使用至今，定向安置房买卖合同原件也交给我保管。2021年4月，通知该批房屋开始办理产权证，并安排人员集中办理。杨某芬在得知该消息后，并未按照通常做法将房产证先办理到自己名下然后再过户给我，而是要求变更至其儿子赵某虎名下，因为不能提供购房合同原件，要求我为其提供，并明确表示不会配合我过户，而是要求解除合同，杨某芬、赵某耀的行为不但违背了诚实信用原则，也严重侵犯了我的合法权益。故诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

杨某芬、赵某耀、赵某虎共同辩称，刘某春不配合我们办理手续，所以要求认定合同无效。我们去办理房产本的时候需要拆迁合同，这个合同在刘某春那儿，需要他出示时他不出示。而且A号房屋本来就是赵某虎的，房本下来就应该是赵某虎的名字，我们分家合同上写着呢。我们不同意刘某春的诉讼请求。

H公司述称，不同意刘某春的诉讼请求，在本案之前我公司不知道有他们双方的买卖合同，我们是依据拆迁合同正常办理过户手续，目前因为本案涉案房屋没有提交相应手续，所以处于尚未过审的状态。

法院查明

2015年1月13日，杨某芬与北京H公司签订了《定向安置房买卖合同》，约定北京H公司将A号房屋出卖给杨某芬。

2015年5月9日，杨某芬（房屋出卖人、甲方）、赵某耀（房屋共有人、甲方一致行动人，与甲方为夫妻关系）与刘某春（房屋买受人、乙方）、北京某中介公司（房屋中介、丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，甲方出售位于大兴区A号房屋于乙方；本房屋为定向安置房，甲方尚未完成房屋产权登记手续，对此乙方完全知晓；该房屋产权登记手续正在办理中，甲方持有《定向安置房买卖合同》；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1350000元；

双方约定，乙方分三次付清房款。1、第一次付款：本合同签订当日，乙方将房屋首付款110万元付给甲方，甲方将定向安置房买卖合同交付给乙方。2、第二次付款：2015年8月3日前乙方向甲方支付购房款15万元。3、第三次付款：经甲乙双方协商一致，甲方完成本房屋首次产权登记并具备向乙方进行产权过户的条件时，乙方一次性将剩余房款10万元交付给甲方；甲方保证此房屋（原始）产权为其本人，有处分的权利，房屋上没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权利，且无其他纠纷。

……甲方应当在2015年5月30日前将该房屋交付给乙方；在甲乙双方依约进行交付房屋时，甲方承诺在满足房屋过户条件时，依约协助乙方办理房屋过户，......甲方在知晓可办理本房屋产权过户登记事宜（以北京某中介公司通知为准）的七日内通知乙方，或接到乙方通知后，提供一切与之有关的资料，与乙方一同完成本房屋产权向乙方过户，甲方不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约......双方合同中还约定了其他事宜。上述合同附件二系赵某虎、赵某聪、吴某兴、陈某静签署的声明，载明四位声明人完全同意杨某芬、赵某耀将房屋出售给刘某春，无偿、无条件协助刘某春完成过户。

2015年5月9日，刘某春转账给杨某芬110万元，杨某芬给刘某春出具了收条：收到刘某春交来的购房款110万元。8月2日，刘某春再次转账给杨某芬15万元，杨某芬再次给刘某春出具了收条：收到刘某春第二期房款15万元。

合同签订后，刘某春入住案涉房屋，杨某芬、赵某耀将二人就A号房屋与北京H公司签订的《定向安置房买卖合同》交予刘某春。

2021年4月，A号房屋可以办理房屋所有权证书。4月27日，杨某芬向H公司提出申请，申请将A号房屋房屋产权人变更确认为其子赵某虎。4月30日，杨某芬在报刊上刊登遗失A号房屋《定向安置房买卖合同》的声明。5月8日，杨某芬、赵某耀与赵某虎签订了《房屋产权变更协议书》，约定杨某芬依据其与H公司签订的《定向安置房买卖合同》、“补充协议”及其办理入住确定房屋载明的内容，自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人申请表载明的A号房屋变更至赵某虎名下。

庭审中，刘某春表示在A号房屋按照合同约定过户至其名下后会将100000元尾款支付给杨某芬、赵某耀。

裁判结果

一、刘某春与杨某芬、赵某耀签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；

二、于本判决生效后七日内，北京H公司协助杨某芬将位于北京经济技术开发区A号房屋过户至杨某芬名下；

三、在本判决第二项履行完毕后七日内，杨某芬协助刘某春将位于北京经济技术开发区A号房屋过户至刘某春名下。

房产律师靳双权点评

刘某春与杨某芬、赵某耀签订的是房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本合同中，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效。故刘某春与杨某芬、赵某耀签订的房屋买卖合同，已生效。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为出卖人的杨某芬、赵某耀，应当履行向买受人刘某春交付标的物，并转移标的物所有权的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。因此，杨某芬、赵某耀应将案涉房屋的所有权人变更为刘某春，即为刘某春办理案涉房屋的所有权变更。

退一步说，本案刘某春购买的案涉房屋假如系赵某虎所述，非杨某芬、赵某耀所有而系赵某虎所有，那么根据法院查明的事实，赵某虎、赵某聪、吴某兴、陈某静签署的声明中，也非常清楚地载明了四位声明人完全同意杨某芬、赵某耀将房屋出售给刘某春。因此，赵某虎的辩解意见不予采信。