丈夫如何維護自己的權利？，妻子擅自低價將共有房屋賣出

妻子擅自低價將共有房屋賣出，丈夫如何維護自己的權利？

                            本文作者：楊榮豔 律師                 

【案例簡介】

李女士和她的丈夫張先生婚後擁有一套房屋，最近他們爲了購置新房決定將舊房子賣掉。張先生與中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，委託中介公司尋找買家，掛牌價爲230萬元，簽約後張先生就到國外出差一個月。劉先生透過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望價格再能便宜一點，透過雙方几次協商，李女士最後同意以180萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產買賣合同》，爲此劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約後半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價爲180萬元，覺得太便宜了，於是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產，李女士一個人無權處分，要求解除合同，但劉先生認爲李女士有權簽訂合同，且已經交付了定金，堅決要求履行這份合同。

雙方協商不成，爲此劉先生起訴至法院，要求履行《房地產買賣合同》

【裁判結果】

 法院認爲係爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共有關係存續期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產的，應爲無效。法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金20萬元及其利息。

【實務中存在如下幾種共有形式】

1、家庭共有：夫妻是一種人身關係。夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，屬於夫妻共同共有，另有約定和法律另有規定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關係，是一定範圍內的親屬關係。不能把親屬關係都當成家庭關係。如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3個人，而不是5個人。家庭共有財產，屬千家庭成員共同共有的財產。其中比較典型的是基於農村共同生產生活而產生幾代同堂的現象，其共同居住人對家庭財產是共同共有。

3、尚未分割遺產形式的共同共有： 共同繼承的財產，在繼承開始以後，遺產分割之前，數人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人） 對遺產享有共有權的財產。一般認爲，這種共有是共同共有。

在購買房產時，一定要覈實所購房產是否屬於共有，買賣共有房產的一定要取得全體共同共有人的一致同意。爲規避最終認定爲共有房產而產生

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【律師評析】

“共同共有”是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關係一般發生在相互之間有身份關係的人之間，較爲典型的是基於夫妻關係的夫妻共同財產關係，因原始取得而形成的家庭成員之間的共有，以及因繼承而形成的繼承人之間的共同共有等。《中華人民共和國民法典》第一千零六十條之規定，系《民法典》新增加的條文，是我國民法典重要的一項新制度，引進了日常家事代理權概念，這在此前中國的法律是沒有明確規定的。日常家事代理是夫妻基於配偶身份依法產生的相互代理，比如，維持家庭日常生活的必要開支；子女撫養、教育以及醫療保險費用；家庭成員所需的醫療費用；其他日常家庭生活所需費用（如老人贍養、對親友的饋贈等），夫妻一方在日常家事範圍內與第三人發生法律行爲時，不必明示其代理權，可直接以自己名義、雙方名義或以對方名義爲之，夫妻一方實施此類行爲的後果，由夫妻雙方共同承擔，由此產生的債務是夫妻共同債務，由夫妻雙方承擔連帶清償責任，另一方不能以未授權、不知道爲由予以否認。

當然，日常家事代理權的確立，方便了家庭生活的同時，也需要有所限制，比如，一方出於某種不合理目的（甚至違反公序良俗）給第三者花錢或者爲轉移夫妻共同財產惡意向近親屬大額轉賬等侵犯另一方夫妻共同財產權的行爲，破壞到夫妻關係平衡，超出了夫妻之間日常家事代理權的範圍，另一方也享有抗辯的權利，這在一定程度上合理的保障和維護了配偶另一方的知情權和財產權利。

對於超出家事代理權，部分共同共有人未經其他共有人同意而擅自處分共有財產的，其效力與否，要看該處分行爲事後是否獲得其他共同共有人的追認，獲得其他共同共有人追認的，該處分行爲合法有效，沒有取得追認而擅自處分共有房產的，合同效力待定：需要區分因合同取得財產一方是否善意取得。

【法律規定】

★《中華人民共和國民法典》 第一千零六十條 夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行爲，對夫妻雙方發生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。

夫妻之間對一方可以實施的民事法律行爲範圍的限制，不得對抗善意相對人。