論房屋買賣合同的生效要件

論房屋買賣合同的生效要件

範XX所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行爲主體適格、意思表示自願真實、行爲內容合法、行爲不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記爲要件，（注：參見王XX主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，並辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊XX：《民商法實務研究》（合同卷），山西XX，________年版，第160—162頁。）筆者認爲，將產權過戶登記視爲房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行爲，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）  一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進________年____月____日國務院公佈的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣爲“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見樑XX主編：《社會主____市場經濟管理法律制度研究》，中國XX，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行爲，只是買賣手續不完善的，應認爲買賣關係有效，但應着其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記爲準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關於如何具體適用最高人民法院〈關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批覆》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用於解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施後，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批覆將《意見》第五十六條規定僅適用於《條例》實施前的房屋買賣行爲，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對於________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行爲本應適用《意見》第五十六條規定，而該批覆卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。 198________年____月____日最高人民法院發佈的《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法典意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支援。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔並無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用於房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行爲，並非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐並未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記爲房屋買賣合同生效要件爲判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關於私房買賣的成立一般應以產權轉移登記爲準的覆函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以後，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認爲該民事法律行爲依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。199________年____月____日最高人民法院《關於範懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的覆函》答覆：“房屋買賣系要式法律行爲，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效”。  二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作爲房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混爲一談。（注：參見耀XX：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，________年第5期。）房屋作爲不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以透過直接具體佔有向社會公示其所有權，房屋必須透過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是採登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作爲物權制度的組成部分，而不將過戶登記作爲房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭XX、王XX：《合同法新論。分則》，中國XX，199________年版，第63頁。）即認爲登記制度屬物權制度範疇，對債權關係（房屋買賣合同）成立與否、有效無效並無影響。我國現行立法和有關學說關於登記的效力採登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。  1、房屋買賣合同作爲債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作爲買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王XX：《也談____鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權爲內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，並有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行爲。既然過戶登記是合同的履行行爲，則在本質上並不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認爲房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，並不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作爲不動產物權變 動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行爲而無登記或者登記成立而債權行爲無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等於物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標誌着物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標誌，而是物權變動效力的標誌。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。  2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在後，將登記作爲房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行爲的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效爲前提，即買受人基於有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行爲的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行爲的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成爲無源之水、無本之木了。《條例》第七條關於私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然後才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作爲產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院________年____月____日公佈的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房 屋買賣完納契稅，應於契約成立之後三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應於契約即房屋買賣合同成立後三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記爲由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批覆將產權登記作爲________年____月____日之後簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。  3、就登記行爲本身的性質看，登記僅起物權公示作用，並沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作爲公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關係國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家爲社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效後介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批准爲條件。倘把登記作爲合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂後的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬於人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。  4、將登記作爲房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。  ①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由於房屋買賣合同在訂立後、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基於自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行爲人規避法律甚至欺詐的行爲。  ②不利於對無過錯方利益的保護。  ③難以適用於所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。  ④不適用於拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即爲有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續。若未經登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸於無效。這顯然與《拍賣法》相違背。  三、結語 房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行爲主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即爲有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂後未辦理產權過戶登記手續前，一方無正當理由的，應責令其繼續履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應着其納稅辦證；未辦理產權過戶手續的，應着其補辦。同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責任；若合同規定了定金和違約金責任，一方違約後也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法典意見》第85條規定內容是合理的。我國正在制定的統一合同法和民法典關於房屋買賣合同有效成立和房屋產權過戶登記關係之規定，應採納《民法典意見》第85條規定，明確產權過戶登記在房屋產權變動中的公示作用，規定過戶登記是房屋買賣合同的履行行爲，而非其生效要件；應賦予當事人基於房屋買賣合同的債權請求權，即使產權未經過戶登記，出賣人翻悔卻無正當理由，買受人有權請求出賣人協助其辦理產權過戶登記手續。