商服土地使用稅怎麼交？

商服土地使用稅怎麼交？

土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際佔用面積×適用單位稅額

一般規定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。”

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一、 房地產企業是否是城鎮土地使用稅的納稅義務人

2006年12月31日國務院新修訂的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(以下簡稱"《土地使用稅暫行條例》")自2007年1月1日起施行。

《土地使用稅暫行條例》第二條規定：第二條　在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，爲城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

而房地產企業的開發項目土地基本都是坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內的建設用地，因此依據《條例》第二條規定，可以判定房地產企業是城鎮土地使用稅的納稅義務人。

二、關於納稅義務發生時間

國稅發〔2003〕89號原規定"是房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。"這一規定對房地產企業在取得土地至自用、出租、出借、出售本企業建造的商品房期間是否繳納城鎮土地使用稅未作明確。

在2006年下發的《財政部　國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)中給予了明確規定(同時將國稅發〔2003〕89號原規定給予廢止)："二、關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

國家稅務總局《關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。"對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮土地使用稅問題，國家稅務總局也明確公告(國家稅務總局公告2014年第74號)如下："透過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬於新徵用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關於房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。"依據上述規定，房地產企業應該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

三、關於納稅地點

《土地使用稅暫行條例》第十條規定："土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。"因此，房地產企業應該向土地所在地主管地稅機關申報納稅，即不能向房地產企業機構所在地主管地稅局申報繳納，這一點一定要注意。

四、關於計稅依據的規定

《條例》第三條規定："土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積爲計稅依據，依照規定稅額計算徵收。

前款土地佔用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。"之前《國家稅務局關於檢發<關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》([1988]國稅地字第15號) 對實際佔用的土地面積也進行了明確，即檔案的第六條規定：" 六、關於納稅人實際佔用的土地面積的確定納稅人實際佔用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積爲準;尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。"此外，《土地使用稅暫行條例》的第六條還規定 下列土地免繳土地使用稅：(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;因此，房地產開發企業應該以土地使用證上確認的土地面積，減去配套公共用地的面積作爲計稅依據，乘以當地政府規定的每平方米年稅額，計算繳納。

如果房地產開發企業在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，還可以享受相關優惠，具體請參考《財政部 國家稅務總局 關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定："一、支援廉租住房、經濟適用住房建設的稅收政策(二)對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免徵城鎮土地使用稅。

開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建築面積佔總建築面積的比例免徵開發商應繳納的城鎮土地使用稅。"

五、納稅義務終止時間

《財政部、國家稅務總局關於房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定："納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。"之前國家稅務總局《關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)規定："二、關於確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。"依據上述規定，可以判定房地產開發企業將開發的商品房銷售交付給購房人的當月月末，其城鎮土地使用稅納稅義務終止。

而在實際業務中，房地產企業的開發項目在建成進行預售或銷售後，隨着房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，尤其要跟土地所在地主管地稅機關溝通，確認合理的計算方法。

綜合上面所說的，土地使用稅是針對於佔用土地的人要進行繳納的稅錢，而且繳稅的標準是根據土地實際的佔地面積來進行計算，因此，在繳納的時候是可以到相關部門多諮詢一下的，一定要按照法律規定的標準來進行繳納，這樣纔算是合法的擁有土地的使用權利。