二手房交易中惡意避税是否直接導致合同無效？

二手房交易中惡意避税是否直接導致合同無效？

二手房市場是房地產產權交易二級市場的俗稱，二手房是相對於開放商開發銷售的商品房而言的，凡產權明晰，經過一手買賣之後再行上市的房產均可稱為二手房，二手房主要包含私房和已購的政策性住房。當前我國二手房交易過程中，涉及的税種主要包含營業税、土地增值税、契税、印花税個人所得税和土地出讓金等。在二手房買賣活動中，買賣雙方為了避税，面對國家的税收政策，常常會採取一系列手段，已達到少繳税負的非法目的。

二手房房交易通常有以下幾種避税形式：1、從形式上採取簽訂虛假的購房合同或者陰陽合同，壓低成交價格；2、不以買賣的形式、而是通過私下交易或者通過公證、贈與等交易形式來逃避税費；3、房屋交易中介、與買賣當事人和税務人員勾結規避税收。在實踐中，採取第一種方式來逃避税費的居多。下面以一則真實的案例來討論一下，審判實務中對於這一行為是否當然認定為房屋買賣合同無效這一法律後果。

許某訴張某等房屋買賣合同糾紛案

基本案情：

2013年5月8日，被告張某等作為房屋的出售方，原告許某作為房屋的買受方，在某房產事務所的居間介紹下籤訂了《房地產買賣居間協議》，原告向被告購買其位於本市某路某弄某室房屋，房屋總價為260萬元，此為出售方的淨到手價。買賣交易過程中的交易税費、居間的佣金都由買受方來承擔。同日，原告許某向被告張某支付定金10萬元。

同年5月18日，買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》，雙方合同中約定房地產轉讓價格為200萬，同日許某通過銀行轉賬的方式向張某分別轉賬70萬、55萬，張某分別出具了收條，但在第二筆轉賬上備註茲收到許某支付的人民幣55萬元，此款為許某因購買涉案房屋中，賣方實際售價260萬元的做低為200萬元的差價和許某在交易中應支付的個税差價的款項，此款不包含在買賣合同的約定的200萬元價款中。另外雙方簽訂了一份補充協議，由於做低房價，若房產交易中心不予通過而造成交易中斷及產生的法律責任和其他税費增加，均由買家許某承擔。買賣雙方和居間方的經辦人都在補充協議上簽字。之後買受方許某辦好了銀行貸款手續。6月20日雙方到房產所在地房產交易中心辦理產權過户手續。房產交易中心對上述房產進行核價，核定的房產價格最低為220萬元，遂拒絕以買賣合同中的200萬元的房價辦理相關税款繳納和過户手續。此後，許某要求以260萬元的價格房價進行交易，但張某則認為買方做低房價逃避交易税費，應承擔造成不能辦理過户的相關責任，拒絕再配合買方重新辦理過户手續。雙方協商未果，買受方訴至法院，要求賣方張某等繼續履行合同，並承擔因此造成的違約責任。

被告張某辯稱，居間合同中約定被告以到手價260萬元出售係爭房產。原告為規避税費，故意做低房價，在買賣合同中將房價做低為200萬元。由於其做低房價的行為，導致房產交易中心拒絕辦理房屋過户手續。原告的行為是以合法形式掩蓋非法目的，依據《合同法》52條規定，該買賣合同是無效合同，故有權利不配合辦理其過户手續，並以此拒絕返還定金。

法院裁判：

法院經審理認為，張某等作為出售方與許某作為受讓方就涉案房屋的買賣已經達成合意，即出售方以260萬元淨到手價出售涉案房屋，交易中的税費均由買受方許某承擔。買賣雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》中約定的200萬元，確屬做低房價，為規避税費。規避税費的受益者是買受人許某。然張某等作為出售方明知其做低價格仍與受讓方簽訂該買賣合同，因此對於未能順利辦理過失手續均有過錯。雖然買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》中約定了虛假的房價，但雙方應當按照真實的交易價格即260萬元進行交易。現許某要求張某等按260萬元的交易房價繼續交易，協議辦理過户手續的請求法院予以支持。但許某要求對方承擔違約責任，償付違約金的請求，鑑於雙方對於做低價格都有過錯，故此請求法院不予支持。而關於張某等在訴訟過程中提出反訴要求沒收許某定金的請求，法院認為，首先該該定金於雙方簽訂買賣合同時轉為了房款，已不具備定金的性質，其次，就雙方簽訂的補充協議中，明確約定是“若做低房價導致房產交易中心審理不通過造成交易中斷和其他費用增加，夃買方許某承擔”該約定並未説明就此房屋買賣合同解除，反而是雙方按照正常的交易價格繼續履行交易。

最後法院判決雙方繼續以260萬元交易價格履行，由張某等配合許某辦理產權過户手續。

律師評析：

二手房買賣活動中，買賣雙方為規避税費，在簽訂買賣合同時故意做低房價，以達到少繳税費甚至是不繳税費的目的，這以作為是對國家税收權益的一種侵害，根據《合同法》第52條的規定此類條款應屬無效條款，自始不發生效力。但部分條款的無效不影響整個買賣合同的效力，上述案例中買賣雙方對於房屋買賣的交易行為是雙方真實意願達成的合意，因此房屋買賣合同是有效的。審判實務中，為了促進交易的安全和穩定，為了促進經濟的發展，針對此類案件，對整個房屋買賣合同仍然認定為有效，這與《合同法》的立法目的一致是促進交易是契合的，故在合同能繼續履行的情況下，法院通常會判定雙方的交易繼續履行。

法條鏈接：

《合同法》

第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

違反法律、行政法規的強制性規定