先取得佔有者優於預售備案登記者？，一房二賣均未過户

一房二賣均未過户，先取得佔有者優於預售備案登記者?

 裁判概述：

商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，不產生物權預告登記的所產生的登記請求權效力，而佔有所具有的公示效力決定了先取得佔有的購房人所簽訂的購房合同應當優先於僅僅預售備案登記購房合同的履行。

案情摘要

1. 鄭鬆出借給拓海公司300萬元，雙方簽訂以拓海公司為出賣人、以鄭鬆為買受人的《商品房買賣合同》為該筆債務償還提供擔保，雙方為此辦理了房屋預售備案登記。

2. 此後，拓海公司又與餘拼簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給餘拼。合同簽訂後，拓海公司將商鋪交付餘拼使用並向餘拼出具《收據》。

3. 另查明，案涉房產至今尚未辦理房屋產權初始登記。

4. 餘拼向一審法院提起訴訟：

（1）請求確認鄭鬆與拓海公司間的《商品房買賣合同》無效；

（2）請求確認餘拼與拓海公司間《商品房買賣合同》合法有效；

（3）請求判令拓海公司移轉登記案涉商鋪所有權至餘拼名下。鄭鬆提起對應反訴。

5. 一審法院判決確認案涉兩《商品房買賣合同》均合法有效，但拓海公司僅為鄭鬆辦理案涉房產所有權變更登記。

6. 餘拼提起上訴，二審撤銷一審判決，同時判決拓海公司僅為鄭鬆辦理案涉房產所有權變更登記。

7. 鄭鬆向最高人民法院申請再審，最高院裁定駁回其再審申請。

法院認為

     商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，並非《中華人民共和國物權法》第二十條規定的預告登記，原判決認定鄭鬆與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》後辦理的預售登記不產生登記請求權的物權效力，符合法律規定。

參照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規定，佔有的推定效力決定了佔有事實具有一定意義上符合物權法規範性要求的公示效力。

餘拼對訟爭商鋪的佔有行為就是在公示其對於商鋪的權利主張，且這種權利主張具有公開性、排他性和持續性的特點。基於餘拼已就訟爭商鋪支付完全部購房款且已經取得拓海公司交付並實際佔有使用的事實，原判決認定餘拼與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》應當優先於鄭鬆與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》得到履行並無不當。

故鄭鬆有關原判決適用法律錯誤，訟爭商鋪應歸鄭鬆所有的主張，本院亦不予支持。