民法总则虚假房屋买卖合同效力如何

随着《民法典》（2021年1月1日起实施）的颁布，《民法总则》将被废止。

一、《民法典》虚假房屋买卖合同效力如何?

1、二手房买卖中的“阴阳价款”

二手房买卖中，当事人为避税，往往在正式备案的房地产买卖合同中做低房价，即为“阳合同”;同时另行签订协议对房屋真实交易价格进行约定，并以装修补偿款的名义支付真实交易价格与备案合同价格的差价，此称为“阴合同”。阴阳合同中，双方在备案合同中约定的房屋价款即为通谋的虚伪表示而无效，但不影响买卖合同整体的效力，双方应以在阴合同中约定的价款为准履行。

2、套取银行贷款的房屋买卖合同

此类纠纷中，房屋出卖人与购买人均无买卖房屋的真实意思表示，其内心的效果意思是通过房屋买卖的形式套取信贷机构的贷款，而非取得房屋所有权或获取购房款，故双方的行为因通谋的虚伪意思表示而使房屋买卖合同无效。需注意的是，审理该类纠纷时，应充分保护银行等信贷机构的利益，程序上通知其参加诉讼，实体上确定涤除抵押权及偿还贷款的义务主体，再判令恢复原状。

3、名为合作房地产开发，实为房屋买卖合同

此类纠纷的处理，主要可参见《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条至第27条。《民法典》的规定对此类纠纷的处理更增添了法律依据。具体对应本条，当事人之间合作开发房地产合同是虚伪意思表示，隐藏行为则根据双方的实际行为可认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同。

二、如何审查虚假房屋买卖合同?

1、审查看合同内容是否完整详尽。正常的房屋买卖中，房屋坐落、转让价款及支付方式、支付时间、房屋交付及办理转让过户时间，违约责任等条款是买卖双方商议的主要内容，通常在买卖合同中都有明确、详细的约定。但对于虚假买卖合同，由于其交易的虚构性，合同内容大多简单、粗陋，有些甚至连必要的合同条款也未作约定。在此情况下，如当事人又没有合理解释的，则应考虑合同的真实性。

2、核实房款支付情况。由于房屋买卖通常所涉金额较大，如果确系真实交易，资金的流向应当是有据可查的，包括审查银行转账、存款等实际资金流向以及收款收据情况。如果当事人主张是以现金方式支付房款，也可通过审查资金来源、付款细节来进行判断。

3、查明实际还贷情况，在正常交易中，银行贷款应当由贷款人，也就是买受人归还，但在虚假房屋买卖用以骗贷案件中，往往是由出卖人归还贷款。通常表现为出卖人持有买受人名下的还贷卡，或者是逐月向还贷账户汇款。

综上所述，《民法典》新增了一些民事行为无效的条款，《民法典》虚假房屋买卖合同的效力认定，要具体情况具体分析。在很多二手房买卖中，存在阴阳合同的情况，这种虚假买卖的方式，合同整体是具备效力的。而为了套取银行贷款签订的房屋买卖合同，是不具备法律效力的。