北京房产律师——非本村原始村民购买本村宅基地签署合同有效吗
原告诉称
吴某杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴某杰与秦某宇之间就位于海淀区H号房屋买卖合同无效；2.诉讼费由秦某宇承担。
吴某杰上诉请求：撤销原判，改判支持吴某杰的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实与理由：1.秦某宇提供的《宅基地转让申请表》中，乡政府意见处没有负责人签名，且是乡政府办公室盖章，办公室无审批资格，相应审批应由乡政府盖章确认。2.农村房屋买卖应由县、乡、村三级审批。3.秦某宇不是村集体经济组织成员，不能依法取得宅基地使用权及房屋所有权证。4.秦某宇提交的村民村规守则是其自制的，不能证明其村民身份。
被告辩称
秦某宇辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。涉案宅基地的转让发生在1999年土地管理法修订之前，且已经村、乡镇两级审批通过。
法院查明
位于北京市海淀区H号院系吴某杰的祖业产。1987年，吴某杰转为居民。1996年12月，受转让者秦某宇与转让者吴某杰签订《宅基地转让申请表》，主要内容如下：所转让宅基地上的情况房屋6间，房屋折价款20000元；转让双方原因：授转让无房居地，转让全家农转非；缴纳转让管理费（原房主）上交转让总额10%共计2000元；村委会意见：同意转让；乡政府意见：同意转让。
以上协议签订后，秦某宇向吴某杰支付了房屋折价款20000元，并向北京市海淀区S村村委会交纳了房基地使用费13000元。后秦某宇就涉案宅院落内房屋进行了多次翻建。
庭审中，吴某杰主张双方之间就涉案宅基地及房屋形成买卖关系，其中出让方的宅基地使用权人分别为吴某杰、钱某、赵某，该转让行为没有经过钱某、赵某的同意，宅基地转让申请表所载内容是关于宅基地买卖的，违反了法律法规的强制性规定，应当被认定为无效，为证明其上述主张提交宅基地转让申请表、宅基地宗地图、宅基地确权情况表、宅基地使用户家庭成员情况表、宅基地登记卡、宅基地登记审批表为证。
秦某宇认可宅基地转让申请表的真实性，对宅基地宗地图、宅基地确权情况表、宅基地使用户家庭成员情况表、宅基地登记卡、宅基地登记审批表真实性均不予认可，同时主张宅基地转让申请表系由当时的宅基地管理审批机关制作，双方并不存在私下的农村房屋买卖行为，而是在相关的宅基地流转审批过程中，对宅基地上的房屋进行的折价补偿的行为，吴某杰主张宅基地的流转没有经过钱某、赵某的同意，但是此二人只是与吴某杰存在亲属关系，不属于涉案宅基地上的共同居住人口，即使二人是涉案宅基地上的共同居住人口，宅基地的审批流转也不需要他们的同意，应当以土地管理法及村民委员会管理组织法规定的宅基地流转、审批为依据，而上述规定没有规定宅基地的流转需要经过宅基地同住人口的同意，吴某杰提交的确权证据是在1992年或1993年发生的确权行为，但是该确权行为并没有完成，也没有据此确权行为进行过宅基地使用权证的颁发，因此该份证据不能作为宅基地确权的凭证。
另，秦某宇主张自己取得涉案宅基地是基于S村当时的村民的规定，为证明其主张提交S村村民村规守则为证。吴某杰对该证据真实性不予认可，主张该证据并没有加盖S村村民委会的公章，且只有秦某宇一方的签字，根据村规守则的第一条规定，秦某宇作为国家公职人员，并不是S村的村民，所辖片区也不是S村，谈不上对S村的经济建设作出贡献，不符合村民的获得条件。
法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，秦某宇虽主张与吴某杰之间并非农村房屋买卖合同关系，但未向法院提交相应证据，法院对其主张不予采信，依据双方提交的《宅基地转让申请表》，双方之间就涉案H号院内房屋实际达成的系农村房屋买卖合同关系。庭审中，秦某宇主张其系依据S村关于村民村规守则取得了S村村民的身份，在征得S村委会、乡政府的审批许可后，合法取得了涉案H号院内房屋。虽吴某杰对秦某宇的村民身份不认可，称秦某宇并未对S村作出任何贡献，但就其上述主张未向法院提交相应证据，法院对其抗辩不予采信。
宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。吴某杰与秦某宇之间的房屋买卖行为业经村集体经济组织及其乡一级主管部门批准，且支付了相应对价，应属合法有效，故吴某杰要求确认双方就位于海淀区S村H号房屋买卖合同无效的请求，于法无据，法院不予支持。
裁判结果
驳回吴某杰全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
确认农村私有房屋买卖合同的效力，以认定合同无效为原则，以认定有效为例外。本案中，秦某宇虽非农村户口，但其与吴某杰之间的房屋买卖合同签订于1999年土地管理法修订及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台之前，且秦某宇所提交的《宅基地转让申请表》已经取得乡村两级审批，故法院认定秦某宇与吴某杰之间的房屋买卖合同有效并无不当。吴某杰有关秦某宇未取得县一级政府审批故合同应属无效的主张，缺乏相应法律依据，法院对此不予采信。
