北京房产律师解析一起配偶非本村户口购买本村宅基地后出卖人主张无效案例

原告诉称

原告张某芳向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于1994年9月20日签订的协议书无效；2.诉讼费由被告负担。

事实及理由：1994年9月20日，原、被告双方签订《协议书》，《协议书》由中证人秦某刚执笔并与中证人高某峰在场见证并签字。《协议书》约定被告以8000元价格购买登记土地使用者为原告的位于顺义区A号宅院（以下简称涉诉宅院）房五间。当时买卖的时候宅院处是空基地和五间房的物料，另吴某勤自述涉诉宅院买卖协议上，立字人处张某芳的签名下方应该有吴某勤代，但拆迁档案中显示的协议书中没有。

上述《协议书》签订后，被告将购房款给付原告，原告将涉诉宅院和对应的《集体土地建设用地使用证》交付被告。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告购买房屋时并非涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体宅基地及地上的房屋。

原被告双方签订宅基地及房屋的协议违反了效力性强制性规定，应属无效。案涉宅基地院落因改造土地开发而拆迁，被告基于无效的协议取得拆迁安置待遇缺乏基础法律关系进而侵犯了原告合法权益，故此诉至贵院，请求依法裁判。

被告辩称

被告林某英辩称：双方买卖时是一块宅基地，五间房的物料。不同意原告的全部诉讼请求，双方签订的协议是有效的。

法院查明

吴某勤与张某芳是夫妻关系，张某芳的户籍是北京市顺义区M村农业家庭户。林某英的户籍是北京市顺义区M村A号非农业家庭户。林某英与郑某超是夫妻关系，二人于1976年1月1日登记结婚。郑某超于1973年2月28日由北京顺义M村，其户籍是北京市顺义区M村A号农业家庭户。

涉诉宅院位于北京市顺义区M村A号，,登记的土地使用者为张某芳，涉诉宅院因拆迁已经被拆除。拆迁时，林某英与拆迁人签订拆迁协议，交付涉诉宅院并领取拆迁款，拆迁协议中被安置人均为林某英家庭成员。

双方签订有《协议书》，内容为：立协议书人吴某勤、林某英经协商达成协议，吴某勤房五间，合价人民币共捌仟元整，笔下交清，立此字据以资证明。

双方认可《协议书》内容是中证人秦某刚书写，林某英的名字是本人书写，张某芳的名字是吴某勤书写，中证人高某峰、秦某刚的签字均为本人书写，买卖时涉诉宅院为空基地，没有房屋，购房款8000元已经交付，涉诉宅院处《集体土地建设用地使用证》已经交付。对于《协议书》落款时间，张某芳认为是1994年9月20日，林某英认为是1994年4月20日。

裁判结果

驳回原告张某芳的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

我国法律规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国法律规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得，但我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。

本案中，林某英向张某芳购买位于顺义区M村的涉诉宅院用于家庭生活，双方系自愿达成并签订协议书，且双方已经按照协议书履行完毕二十多年。林某英购买涉诉宅院时已经结婚，其配偶郑某超的户籍在购买涉诉宅院前已经迁入顺义区M村，且户别为农业家庭户。在涉诉宅院拆迁时，郑某超的户籍即登记在涉诉宅院处。

虽然林某英户籍是顺义区M村的非农业家庭户，但其配偶郑某超是顺义区M村的集体经济组织成员，具备取得该村宅基地使用权的条件，且该宅基地转让后仍然用于建造住宅供家庭生活使用，故此法院认为张某芳与林某英之间达成的协议书应属有效，对于张某芳要求确认该协议书无效的诉讼请求，法院不予支持。