北京离婚律师——夫妻婚内一方将共同房屋赠与他人行为是否有效

原告诉称

周某英向本院提出诉讼请求：1.判决毛某尧赠与毛某胜房屋（位于北京市海淀区一号）的赠与行为无效；2.判决毛某胜、毛某尧连带向周某英支付因房屋不能变更登记之周某英、毛某尧名下的房屋折价款3200000元及房屋租金收益损失。

事实和理由：2001年6月12日，周某英与被告毛某尧登记结婚，婚后两人于2002年6月22日共同按揭购买案涉房屋，登记在毛某尧一人名下，之后在婚姻关系存续期间共同还贷，至2018年5月8日该房屋全部贷款偿还完毕。上述房屋本应是毛某尧与周某英的夫妻共同财产，但在该房屋刚还完房贷不久的2018年5月23日，毛某尧单方面将该房屋过户至其父亲毛某胜名下，未经周某英同意。

2019年2月份，周某英偶然间发现毛某尧外面有第三者，且交往已久，此后夫妻二人常因此事吵架，后来双方签署了一份离婚协议，由毛某尧手写，该协议中毛某尧承认并明确，案涉房屋是夫妻二人婚内共同财产，现出售，所得归周某英所有。2019年10月14日周某英与毛某尧办理离婚手续，离婚时因案涉房屋未出售，且该房屋登记在毛某胜名下，因此在民政局备案的离婚协议中双方就此房屋未进行处分。

自房屋过户至毛某胜名下至今，案涉房屋一直出租，所得租金由毛某胜和毛某尧收取。但所得租金未给过周某英。2020年9月周某英以离婚后财产纠纷将毛某尧（其父亲毛某胜为第三人）诉至西城区人民法院，要求将该案涉房屋进行分割，但毛某胜主张房屋现登记在其名下，应归其个人所有。毛某尧擅自处分夫妻共同财产的行为，严重损害了周某英的合法权益。请求判如所请。

被告辩称

毛某尧辩称，不同意周某英的诉讼请求。一、周某英诉讼请求第一项为确认之诉，第二项为给付之诉，是不能合并审理的。请求驳回其诉求。二、毛某尧与毛某胜之间赠与合同是合法有效的，内容上不违法也不违背公序良俗，不存在无效的问题。三、房屋变更登记时周某英是知情的，此前诉讼中周某英有所陈述，其陈述的理由是说为了孩子上学方便过户给毛某胜，毛某尧不认可周某英陈述的理由，但该陈述证明周某英对变更登记是知情的。周某英与毛某尧离婚纠纷，导致周某英反悔，想把这个已经过户给毛某胜的房屋再要回去，没有事实根据和法律依据。

毛某胜同意毛某尧的意见。

F银行述称，根据毛某尧与F银行签订的借款合同，如抵押权发生变化影响F银行权益，有权要求立即偿还款项，不同意周某英的诉讼请求。

法院查明

关于周某英是否同意将案涉房屋赠与毛某胜，毛某尧与毛某胜签订《赠与协议》并无周某英签字确认，毛某尧主张以2021年2月8日周某英起诉状、徐某2021年11年27日做出的证明及宣读证明的录像可证明，毛某胜也认为上述证明足以证明，同时认为周某英事隔三年再起诉之事实、周某英与毛某尧离婚登记的协议书并没有提及案涉房屋、周某英知晓房屋登记在毛某胜名下之事实均证明同意。本院认为，周某英知晓案涉房屋登记在毛某胜名下不足以证明其同意将房屋赠与给毛某胜。

案涉房屋系周某英、毛某尧夫妻共同财产，结合2019年4月、5月的《离婚协议书》及2019年10月10日《离婚协议书》，均显示要么毛某尧将出售款给予周某英，要么最终将房屋通过公证继承方式给予徐某，并无将房屋赠与毛某胜由毛某胜自由处分之意思。再结合2021年9月12日毛某尧与周某英对话所提及是否起诉所导致的变化，可知晓房屋登记在毛某胜名下，毛某尧有自己之目的。

综上，周某英知晓房屋过户至毛某胜名下后，其并未予以同意，反而要求将相关利益给予自己或者徐某，现毛某尧、毛某胜坚持认为房屋系毛某尧赠与毛某胜，周某英不予同意，并无不可。换言之，毛某尧、毛某胜并未证明周某英同意将房屋赠与毛某胜。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

周某英与毛某尧原系夫妻，二人于2001年6月12日办理结婚登记，于2019年10月14日办理离婚登记。

2002年6月22日，毛某尧与北京D公司签订《商品房买卖合同》，约定毛某尧购买案涉房屋，其中20%房价款支付，80%房价款74万元以银行贷款方式支付。

2002年7月29日，毛某尧、周某英与B银行、北京D公司签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定贷款74万元用于购买案涉房屋。

2004年10月27日，案涉房屋登记在毛某尧名下。

2018年5月8日，B银行出具结清证明，显示毛某尧贷款74万元已还清。

2018年5月22日，毛某胜（受赠人）与毛某尧（赠与人）签订《赠与协议》，约定：毛某尧将案涉房屋无偿赠与给毛某胜，毛某胜接受赠与。

2018年5月23日，案涉房屋登记在毛某胜名下。

2019年4月至5月期间，毛某尧与周某英签订《离婚协议书》，约定：……毛某尧、周某英名下共计房产4套（北京2套、湖南1套、海南1套）均归周某英所有，毛某胜名下案涉房屋属于婚内财产，现出售，所得归周某英所有；……。

2019年10月10日，毛某尧与周某英签订《离婚协议书》，约定：毛某尧与周某英协议离婚，……二、房产问题，毛某尧名下的北京市西城区××归毛某尧及徐某共有，周某英名下的北京市东城区××室归周某英及徐某某共有，案涉房屋本属于毛某尧、周某英二人的婚后财产，现在毛某胜名下，自本协议签订之日起一个月内毛某胜订立遗嘱公证给徐某单独继承，该房屋用于出租，自本协议签订之日起至徐某继承该房屋之日止，期间租金为毛某尧所有，周某英名下的湖南的房屋、海南的房屋归周某英所有；……。

2019年10月14日，毛某尧与周某英签订《离婚协议书》，约定：……二、毛某尧名下的北京市西城区××归毛某尧及徐某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，周某英名下的北京市东城区××室归周某英及徐某某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，周某英名下的湖南省××、海南省××归周某英所有；……。

2019年11月4日，毛某尧将案涉房屋对外出租（毛某尧与毛某胜均认可系毛某胜委托毛某尧），年租金为239752元。

2020年8月17日，案涉房屋设立抵押权，抵押权人为F银行，被担保主债权数额为210万元，债务人为毛某尧。

2021年2月8日，周某英向北京市海淀区人民法院提起诉讼，被告为毛某胜、毛某尧。周某英在起诉状中表述“2018年6月份，毛某尧单方面将该房屋过户至其父亲毛某胜名下，说是为了孩子上学购买学区房。并不是真的赠与给其父亲”。

庭审中，周某英提交2019年11月4日《房屋租赁合同》（租期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金239752元），毛某尧、毛某胜均认可该份合同涉及利益已给付毛某胜，且毛某胜陈述房屋仍在对外出租。

周某英、毛某尧、毛某胜对于案涉房屋总价为400万元并无异议，F银行针对房屋价格也无异议。

毛某尧表示房屋在赠与毛某胜之前已经在出租，一直在出租，2018年5月24日后房屋租金都是毛某胜收取。毛某胜认可上述毛某尧的意见。

经询问F银行表示毛某尧贷款210万元，毛某胜提供担保，还剩余190万元未还。周某英表示没有经济实力代为偿还；毛某胜表示没有能力偿还；毛某尧表示目前没有能力偿还。

庭审中，周某英此前诉讼请求：1.判决毛某尧赠与毛某胜房屋的赠与行为无效；2.判决毛某胜将位于海淀区一号房屋变更登记至周某英与毛某尧名下，并且毛某胜于变更登记之日起3日内将房屋交付周某英与毛某尧；3.判决毛某尧、毛某胜返还周某英位于海淀区一号的房屋租金收益损失。2022年1月20日变更现诉讼请求。

裁判结果

一、毛某尧与毛某胜就北京市海淀区一号房屋的赠与法律关系无效；

二、本判决生效后七日内，毛某尧、毛某胜赔偿周某英共计2400000元；

三、驳回周某英其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

案涉房屋原系周某英与毛某尧夫妻共同财产，毛某尧将房屋赠与毛某胜，其与毛某胜均表示周某英同意，但周某英不予认可，毛某尧与毛某胜提供证据不足以证明周某英同意。故此，毛某尧将案涉房屋赠与毛某胜的行为应为无效。赠与行为无效后，毛某胜应将房屋返还周某英、毛某胜，并配合周某英、毛某胜办理转移登记手续。

但案涉房屋上设立抵押登记，周某英、毛某胜、周某英均无法偿还款项以注销抵押登记，所以变更登记存在客观障碍。周某英基于此主张就不能返还之折价款项，并无不可。鉴于各方均认可案涉房屋总价为400万元，考虑到周某英与毛某尧已于2019年10月14日离婚，所以在返还折价款时结合该因素予以处理。同时考虑到不能返还之原因系基于毛某尧、毛某胜合意完成之行为，二人存在共同过错，应共同承担赔偿责任。故此，毛某胜、毛某尧赔偿周某英房屋折价款2000000元。

合同无效后，在周某英未主张折价前房屋收益权利归属于周某英、毛某尧，毛某胜自述于2018年5月24日享受房屋对外出租利益，其应承担赔偿责任。虽毛某尧自述将该部分利益给付毛某胜，但周某英利益遭受到损害系因毛某尧、毛某胜之共同行为，故此，毛某尧、毛某胜共同承担返还责任。鉴于该部分租金利益原应归毛某尧、周某英但二人已离婚，所以毛某尧、毛某胜赔偿周某英该部分利益400000元。