后将房款给出资人后出名人不配合过户案例，借名买房律师——购买的房屋为出资人借名买房

原告诉称

王某贤向一审法院起诉请求：1．周某刚、宋某杰、郭某德、冯某莉继续履行和王某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助王某贤将案涉房屋的产权变更登记至王某贤名下；2．周某刚、宋某杰、郭某德、冯某莉向王某贤支付违约金。

周某刚、宋某杰上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回王某贤的全部诉讼请求或发回重审；2．一二审案件受理费由王某贤、郭某德、冯某莉负担。

事实和理由：1．一审判决认定事实不清。双方争议的房屋位于北京市大兴区一号房屋。一审判决没有对案涉房屋的性质进行了解。该房屋的所有权包含了周某刚在单位工作期间的各种政策以及相关福利。案涉房屋是周某刚与宋某杰的夫妻共同财产，一审判决将房屋过户给王某贤，直接损害了宋某杰的利益。案涉房屋不存在借名买房的事实。2．一审判决适用法律错误。本案是一个案中案，本案应当先审理借名买房事宜，再审理本案。

被告辩称

王某贤辩称，同意一审判决。周某刚、宋某杰上诉没有道理，不应得到支持。一审判决正确，应当维持。案涉房屋具备上市出售条件，是商品房。

郭某德、冯某莉辩称，同意一审判决。答辩意见同王某贤。

法院查明

2013年11月18日，周某刚与北京市某单位签订《购房合同书》，购买案涉房屋，房屋总价款686924元。2016年1月23日，周某刚与郭某德就案涉房屋签订《协议书》，约定，在周某刚名下由郭某德出资购买的一号房屋的相关事宜，由郭某德全权负责办理解决。2016年1月25日，周某刚向郭某德出具《委托书》，委托郭某德全权处理大兴区一号房屋相关事宜。

2016年2月24日，王某贤（买受方）与周某刚（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定，周某刚将其位于北京市大兴区一号房屋出售给王某贤，房价款140万元；买卖双方一致同意，买受人以自有资金交易（即全款交易）；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后1000个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在签订买卖合同7个工作日内将该房屋交付给买受人。

同日，王某贤（买受方，乙方）与周某刚（出卖人，甲方）与M公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：乙方于2016年2月23日向甲方支付定金5万元；甲方承诺在2021年2月23日之前取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后5日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方应于2016年3月23日前将第一笔购房款105万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年12月31日前将第二笔购房款20万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋产权人变更为买方时或房屋产权过户时，将第三笔购房款10万元以自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方同意，双方应于甲方取得房产证十日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。

2016年2月23日，郭某德（甲方，出卖人）与王某贤（乙方，买受方）签订《补充协议（二）》，约定，甲方为本房屋的实际出资购买人，甲乙双方一致同意，本合同的房屋成交价为165万元；原买卖合同的成交价140万元的相关付款时间按原来合同约定执行；高出25万元双方一致同意于2016年12月31日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成150万元时，甲方在支付完成7个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。合同签订后，王某贤已向郭某德支付全部购房款165万元，案涉房屋已由王某贤占有使用至今。

另查，周某刚与宋某杰于2011年6月9日登记结婚。宋某杰称其对于出售案涉房屋不知情且不同意。郭某德与冯某莉于1985年4月25日登记结婚，并于2017年5月25日协议离婚。冯某莉称其对于出售案涉房屋知情且同意。

庭审中，周某刚认可案涉房屋是由郭某德出资并借用其名额购买所得，购买后一直由郭某德占有使用，2019年初取得案涉房屋的所有权证书。王某贤提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。

法院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，案涉房屋虽系以周某刚名义购买，但所有款项系由郭某德出资支付，且房屋自购买后一直由郭某德占有使用，故郭某德应为案涉房屋的实际权利人。

郭某德将案涉房屋出售给王某贤，并由周某刚出面与王某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。王某贤已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而郭某德作为房屋的实际出卖人、周某刚作为房屋的产权登记人不配合王某贤办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，王某贤要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。

王某贤要求周某刚、郭某德支付逾期履约违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过王某贤的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为3000元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

周某刚、宋某杰提交了银行流水及户口簿，用以证明宋某杰的母亲在购买案涉房屋时有出资。郭某德、冯某莉、王某贤均不认可该证据的证明目的，认为既不属于新证据亦与本案无关。

裁判结果

一、于判决生效后十日内，周某刚、宋某杰、郭某德、冯某莉协助王某贤到房地产行政主管部门办理周某刚名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至王某贤名下；二、于判决生效后十日内，周某刚、郭某德共同给付王某贤违约金3000元；三、驳回王某贤的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据已查明的事实，案涉房屋的所有权人虽然登记为周某刚，但郭某德称其与周某刚是借名买房的关系。现有证据表明，周某刚在购买案涉房屋时，所有购房款系由郭某德支付，且房屋实际交付使用后一直由郭某德占有使用，故法院认定借名买房的事实存在，确认郭某德为案涉房屋的实际权利人，并无不当。

诉讼中，各方均认可，王某贤在购买案涉房屋时是先与郭某德进行的协商，因案涉房屋登记的所有权人为周某刚，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是由周某刚与王某贤签订的，购房款也是王某贤直接向郭某德支付的，并未支付给周某刚。由此可见，王某贤系案涉房屋登记的权利人，郭某德系案涉房屋的实际权利人。现王某贤依据合同约定，要求周某刚、郭某德履行合同义务，将案涉房屋过户至王某贤名下的请求，依据充分，法院予以支持。

法院鉴于周某刚取得案涉房屋所有权时已与宋某杰结婚，故判决宋某杰与周某刚共同履行合同义务，并无不当，法院予以维持。关于周某刚称其是在受胁迫的情况下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主张，因其未提供证据，故法院不予采信。关于宋某杰称周某刚出售案涉房屋的行为侵害了其权益的主张，因与本案不属于同一法律关系，故双方可通过其他途径另行主张。关于王某贤主张的违约金，因周某刚、郭某德未依据合同约定的期限为王某贤办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。法院根据合同履行情况、当事人的过错程度等因素酌情确认违约金数额为3000元，并无不当。