企業拆遷中土地和房屋的價值怎麼評估？

一、企業拆遷中土地和房屋的價值怎麼評估?

1、房產、建築物的補償

企業的經營性用房主要有工業廠房和倉庫,也有部分住宅和辦公房，具體的補償面積以相關房產證明登記的建築面積爲計算標準，因爲歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。企業房屋及建築物價值評估應當考慮被徵收房屋及建築物的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等。而且企業拆遷也涉及到房產的所有權問題，企業拆遷的補償對象只能是房屋的產權人，如果企業是承租人的話，那麼只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權獲得補償。

2、土地的補償

在企業拆遷時土地的補償問題就會涉及到土地的性質，國有土地與集體土地的問題，《國有土地上房屋徵收與補償條例》對國有土地上企業的拆遷土地補償這一塊沒有明確的規定，全國各地方拆遷時土地的補償，往往與房屋、建築物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償;集體土地上企業的拆遷一般按評估價格補償，如果企業爲承租人的話，就會涉及到與土地使用權人誰有權獲得土地補償的問題，補償的依據以證書或租賃合同爲準。

二、企業拆遷停產停業損失怎麼計算?

對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。由於各地的情況不一樣，這部分的補償也有很大的差別，但是在地域相同的情況下，停產停業損失也有可能不同。

停產停業損失補償既包括實際損失補償，也包括預期利潤損失補償。實際損失補償主要有原材料、半成品等物品的損失，以及訂單違約損失補償。訂單損失應當出具正式法律文書證明，以判決書的形式確定解約損失證明效力最高，被拆遷企業不能隨便與客戶約定中止訂單的賠償協議，否則拆遷人或徵收人不予認可。預期損失主要指根據往年的情況，企業可期待的利潤，被拆遷企業應當證明投資數額和近幾年平均合理利潤，以證明合理的投資收益回報，結合剩餘經營期限，計算預期的利潤損失。

綜上所述，企業被拆遷的，政府部門要給予大額補償，徵收土地和對企業廠房等拆遷，對土地價值評估就可以參考同類土地的出讓價格，而廠房價值評估可以採取成本法、收益法等。對於政府部門公佈的拆遷補償標準有異議的，企業可以委託評估機構重新評估。