法拍買賣不破租賃的適用情形是怎樣的？

一、法拍買賣不破租賃的適用情形是怎樣的?

根據買賣不破租賃的規定在租賃之前已經辦理了抵押手續的房屋是可以被法院拍賣的，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

二、買賣不破租賃的條件是什麼?

1、合同法第229條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該規定即充分體現租賃合同的物權化特點，也可稱爲買賣不破租賃。

2、物權是對物的直接管理並排除他人干涉的權利。最典型的物權是所有權，此外還包括抵押權、留置權、質權、典權等。所謂租賃權的物權化是指在租賃關係存續期間，承租人對租賃物的佔有使用可以對抗第三人，即使第三人是該租賃物的所有權人或享有其他物權的人。根據該條規定，出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人(受讓人)時，設定在租賃物上的租賃合同仍然存在，並且該合同繼續約束第三人。也就是說，承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關係，成爲一個新的出租人，繼承原出租人的權利義務。

3、買賣不破租賃並不侷限於出租人出售租賃物的行爲，還應包括租賃物贈與、抵押、互易或作爲投資等，這些行爲都會涉及租賃物的所有權變動，同樣適用該原則。

若是在房屋被租賃出去之前，已經被房屋的所有人辦理了抵押手續，並且租賃合同的有效期比價長，那麼有可能會導致在租賃合同還沒有結束時，房屋的抵押期限屆到了。若此時相關民事主體提出房屋拍賣的請求，此時租賃人的權益並不能得到保障。