商品房計價方式有哪幾種

一、商品房計價方式有哪幾種

這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經協商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時只需要覈對一下價款是否一致即可。付款方式則關係到價款折扣，以及購房者的承受能力，甚至購買意向。目前的個人商品房買賣活動中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價款，其餘部分以申請銀行個人住房抵押貸款(即通常人們所說的“按揭”)的方式支付。這樣，是否能夠申請到銀行貸款，成爲許多購房者購房行爲的前提。

《示範文字》中給出了3種計價方式，同時，購房者與開發商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產市場中的計價方式通常爲按建築面積計，也有一些開發商採用按套計價的方式，但多用於尾房銷售。

這裏有必要談一下在房屋買賣過程中經常出現的幾個面積概念的差別。建築面積，包括套內建築面積和公共部位與公用房屋分攤建築面積(下稱“公用分攤面積”)兩部分。套內建築面積，即購房者獨自使用的建築面積，由套內使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分構成。而普通購房者通常所關心的使用面積實際上就是套內使用面積，與開發商在銷售房屋時告知您的套內建築面積是兩回事，並且是少於套內建築面積的。

通常購房者所計算的使用率是指套內使用面積與建築面積的比例。因此，當購房者向銷售人員諮詢使用率是多少時，一定要明確雙方使用的是否爲同一計算標準。否則，購房者會發現，一套所謂“使用率”達到80%以上的房屋，在刨除了套內牆體面積和陽臺建築面積之後，也許就只有75%左右了。

二、買房時怎麼處理面積誤差

面積差異是目前房地產交易中產生糾紛的一大因由。因爲目前的房屋銷售主要是以預售方式爲主，一是對開發商的投入要求較小，二則購房者通常可以享受到較大的優惠。但是，預售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數的開發商都會盡量準確預測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發商出於某種目的，利用這種誤差爲自己謀取不當利益。

對於購房者而言，對房價款的承受能力、對房屋的使用規劃等都是以房屋面積爲基礎的，面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規劃落空。那麼如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一箇中間道路呢? 對於開發商，首先應在圖紙預測時儘量準確，在施工過程中盡力控制，使誤差的產生降到最低程度。對於購房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過於購買(準)現房，實地的考察是勝於任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房，則只能是與開發商就此問題進行事先約定。

《示範文字》的一大特色就是傾向於保護購房者的利益，《示範文字》第5條關於“面積確認及面積差異處理”的規定就極大地體現了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%爲分界線，3%以內的，雙方據實結算房價款;超出的，購房者有權選擇退房，不退房的，規定了於購房者相對有利的處理方式。

當然，買賣雙方也可以選擇不採用《示範文字》中給出的處理方式而自行進行約定。這樣，開發商就被推人了一個爲難的境地。

在實踐中，如果選擇《示範文字》給出的處理方式，不少開發商自然是心有不甘，尤其是對於其中面積縮水時要將少於3%的部分雙倍返還買受人的規定，更是感到不可接受。可是，購房者在看到這樣一種於自己有利的處理方式時，自然是要堅持以此爲準，這樣雙方就容易產生矛盾。更多相關知識您可以諮詢本站梅州律師。