物業合同違約免責的情形有哪些?

通常物業管理違約責任的免責條件有以下三個方面：

1、不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀現象。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承擔民事責任。但是，在因不可抗力不能履行合同時，第三人應當及時通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，並且應當在合理期間內提供有關機構出具的證明。當事人未及時通知的，應就未及時通知而給另一方造成的損失承擔民事責任。具體而言，以下情況屬於不可抗力：

(1)自然災害，即天災人禍類的事實，例如，地震、颱風、洪水等，但對臺風而言，明知颱風可能會使廣告牌或建築物的某一部分吹落而墜地，卻不採取有效的防護措施，這種不作爲的行爲屬於濫用不可抗力的免責權，同樣也要承擔違約責任;

(2)某些政府行爲。指當事人在訂立合同後，政府頒佈新政策、法律和採取行政措施而導致合同不能履行;

(3)社會異常事件。例如罷工、戰爭等。

2、合同約定的免責條款中免責事由出現。免責條款是合同條款之

其目的是免除或者限制合同當事人的責任，因而當免責條款中約定的免責事由出現時，第三人可依其約定不承擔民事責任或者減輕責任。但是，免責條款與合同其他條款一樣，必須具有合法性、公平合理性，否則不能有效，違約方仍應承擔違約責任。

3、另一方當事人的過錯。合同當事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方當事人的過錯造成的，不承擔民事責任。但是。若雙方都有過錯，都違反合同，則應當分別承擔各自應承擔的違約責任。

違約責任是以國家強制力保證實施的民事權利救濟措施，是合同權利的公力救濟，違約方只能無條件地接受，沒有討價還價的餘地。這就是法律的強制性。民法典將違約責任的歸責原則明文表述爲嚴格責任，即不以過錯爲要件，當然也不需要證明什麼過錯。當事人只要違反合同就要承擔責任，沒有價錢可講。要求免責，唯一的一個途徑是證明自己有免責事由。如果證明了有免責事由就給予免責，證明不了，就追究責任。這有利於促使當事人認真地對待合同，嚴格遵守合同、民法典、合同紀律。按照誠實信用原則和民法的精神，自己約定的違約責任一旦具備了該條件就要承擔責任，不需要講其他什麼理由，這本身就具有合理性。這一點與一般的侵權責任不一樣，因爲侵權責任通常發生在沒有權利義務關係的當事人之間。

綜上所述，如果是處於不可抗力、或者是合同本身就有規定的免責條款、抑或是由於另一方過錯導致一方違約的，都是屬於違約免責的情形。屆時雙方可以進行協商處理，但是物業不需要承擔違約責任。