房產律師——購房時房屋沒有房產證是否影響合同效力

原告訴稱

三原告向本院提出訴訟請求：1、要求判決A公司協助張某斌將北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）登記張某斌名下；2、請求判令張某斌在取得房屋產權證後7個工作日內將房屋過户至劉某霞名下。訴訟過程中，三原告變更訴訟請求為：1、被告張某斌在本案判決生效後七個工作日協助辦理涉案房屋過户手續，將涉案房屋過户至第三人陳某莉名下。

事實和理由：劉某霞和楊某鬆系夫妻關係，楊某蘭是楊某鬆的胞妹，因劉某霞欲在北京購買一套房屋，經房產中介介紹，得知張某斌有套房屋欲出售。張某浩是張某斌的獨生子，孫某靜是張某浩的妻子。三原告與三被告於2014年3月22日簽訂了《拆遷安置房轉讓協議書》，約定張某斌將位於北京市海淀區一號的拆遷安置房屋一套轉讓給三原告，房屋總價款為83萬元。

同時，雙方約定“三原告向三被告支付完全部房款後，即為交房時間，該房屋的使用權和最終產權歸三原告所有；在該住房可以房改，辦理房產產權等事宜時，三被告應在第一時間告知三原告，甲方應積極辦理該房產產權，過户費用由三原告承擔；三被告取得房產產權證後，同意將房產產權過户給三原告或三原告指定人。三被告不得以合同的無效或者其他理由來對抗三原告”。

2014年3月22日，雙方在三被告家中籤訂買賣合同，三原告付款，三被告交房，三原告入住，至今已近7年，三被告從未提出異議。2020年8月31日，A公司發佈公告，經過多方努力，涉案房屋已具備辦理《不動產權證書》，三原告為此支付補交購房款、不動產手續費、供暖費、物業費等合計68441.52元，但三被告卻無故違反合同約定，拒不配合三原告辦理房屋過户登記，三原告認為三被告的上述行為已嚴重侵害了三原告的合法權益，三原告有權要求三被告協助辦理房屋過户登記。為維護自身合法權益，故起訴。

被告辯稱

三被告辯稱，一、不同意三原告的全部訴訟請求，三原告的訴訟請求無證據以及事實理由支持。二、三被告認為《拆遷安置房轉讓協議書》系發生於三原告與三被告之間，基於合同的相對性，該協議對合同之外的主體不發生效力，三原告無權要求三被告將涉案房屋過户給案外人陳某莉。

三、雙方於2014年3月22日簽訂了《拆遷安置房轉讓協議書》，協議約定三被告將承租人為張某斌的涉案房屋出售給三被告，三原告支付了購房款83萬元，對此，三被告不持異議。但三被告認為該協議的效力與《民法典》合同編的效力性強制性規範相牴觸，應歸於無效。其一，雙方於2014年3月22日訂立該協議，涉案房屋尚處在張某斌承租期間，張某斌並非該房屋的產權人，雖然無權處分不影響合同效力，但基於涉案房屋的特殊性以及未辦理產權證等因素，該房產的所有權並未發生變動，並且因涉案房屋為公租房，因而該房屋的轉讓行為因違反強制性規定，損害公共利益，應歸於無效。

其二，根據《民法典》合同編第585條第2款規定，該協議關於違約金的約定過高，違反公平原則。其三，根據協議第7條約定，三被告認為在訂立協議時已經預見到買賣公共租賃房屋會致使該份協議歸於無效，但三原告仍然訂立協議購買涉案房屋，三原告對於協議無效存在過錯，其遭受的損失不應當由三被告承擔。其四，根據協議第10條約定，三被告認為購房政策的調整不屬於合同風險，雙方對於政策如何變動都不具備預見能力，因此三原告要求三被告承擔因購房政策變化而帶來的風險，無依據，該項約定應為無效。

四、三被告所出售的房屋應屬於公共租賃住房性質，根據相關法律以及法規的規定，公共租賃住房具有社會福利性質以及公共利益保障性質，是限定建設標準和租賃水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房，涉及社會公共利益，三被告與三原告就涉案房屋達成房屋買賣合同改變了公共租賃住房的用途，損害社會公共利益，該房屋買賣合同應屬無效，三被告沒有配合三原告辦理房屋過户的義務，故三原告應當騰退涉案房屋，並交回給三被告。

五、三原告以在涉案房屋居住多年為由對抗三被告對房屋享有的法定權利，無法律依據。三原告居住在涉案房屋多年雖是事實，但其實為無權佔有，無法根據現有事實對三被告享有權利形成有效對抗。

六、涉案房屋性質為公共租賃房屋，不具備出售條件，並非三原告主張的拆遷安置房，即使涉及該問題，關於拆遷安置房《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條的規定，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形等情形。本案中，涉案房屋屬於不能轉讓以及法律法規規定禁止轉讓的其他情形的房屋。因此，雖然產權單位出具通知可以辦理房產證，但房屋權屬並未最終確定，雙方簽訂協議自訂立時期即為無效，產權證的辦理通知不能成為補正該協議效力的依據。

七、三被告出售房屋的目的是為了購買北京市昌平區某處的房屋，但該房屋因2013年9月13日被北京市規劃和自然委員會認定為違法建築而做出了拆除決定，出具《國土資源行政處罰決定書》，並依該文件向昌平區人民法院申請強制執行，昌平區人民法院受理後做出了《行政裁定書》准予強制執行，2019年12月10日，昌平區人民法院將北京市昌平區人民政府列為執行主體，對違法建築強制拆除，違建房屋系三被告的唯一住所，但房屋被拆除後三被告就此居無定所，並且張某斌年事已高，常年需要治療，但其因住所問題已對張某斌造成嚴重影響，不利於其生活及治療。三被告請求法院結合本案基本案情、法律關係以及三被告的具體情況進行綜合考慮，三被告相信人民法院將本案予以公正裁決。

A公司述稱，三原告起訴與我公司無關，本案訴訟實際是三原告與三被告的房屋買賣合同糾紛，與我公司無關。我公司已經將涉案房屋辦理至張某斌名下，我公司已經履行了合同及法定義務。

陳某莉述稱，關於房屋交易的前期情況我不清楚，我現在有購房資格，同意將房屋過户至我名下。

法院查明

張某斌與林某系夫妻關係，二人之子為張某浩，張某浩與孫某靜於2012年登記結婚，於2015年離婚，於2018年11月30日復婚。林某於2020年2月22日去世。

2000年4月29日，張某斌（承租方、乙方）與北京市西城區某房管所（出租方、甲方）簽訂《公有住宅租賃合同》，承租了涉案房屋。

2014年3月22日，張某斌、林某、張某浩、孫某靜（甲方、出讓方）與劉某霞、楊某鬆、楊某蘭（乙方、買受方）簽訂《拆遷安置房轉讓協議書》（以下簡稱《協議書》），約定甲乙買賣雙方就甲方拆遷安置房（拆遷安置補助協議中的地址為：北京市海淀區一號，即涉案房屋）轉讓事宜達成以下協議：甲方在涉案房屋有一套拆遷安置房，目前，因該住房沒有房改，暫無房產證，而甲方又急於對該住房加以利用，甲方自願將此房轉讓給乙方，乙方又需要房屋居住，經甲乙雙方在平等自願的基礎上充分協商同意達成以下協議，具體內容如下：第一條，本住房户主為張某斌，配偶林某，獨生子為張某浩，兒媳為孫某靜，均同意轉讓該住房，甲方承諾：無其他房產共有人或繼承人。

第二條，經過甲乙雙方多次協商，乙方以人民幣830000元整向甲方購買該拆遷安置房。

第三條，乙方須在2014年3月17日前向甲方支付定金20000元；之後乙方須在2014年3月17日前向甲方再支付房款人民幣130000元整；最後乙方須在2014年3月25日前向甲方支付剩餘房款人民幣680000元整；如果乙方未能在2014年3月25日前向甲方支付全部房款，則視為乙方主動終止交易，且20000元整定金歸甲方所有，而乙方有權要回除去20000元整定金外的已經付給甲方的房款，同時甲方有權將該拆遷安置房出讓給他人而不受乙方任何約束。

第四條，乙方向甲方支付完全部房款後，即為交房時間，該住房的使用權和最終產權歸乙方所有。雙方應該共同遵守，甲方不得無故反悔，不得再對該房屋主張任何的權利。如果甲方違約，經乙方同意，除了退還乙方交納的所有購房款和利息及有關費用外，還須支付該房屋總價款50%的違約金，之後該住房產權仍然歸甲方所有。如果乙方違約，甲方在扣除20000元違約金後將其餘810000元房款退還乙方，之後該拆遷安置房仍然歸甲方所有。

第六條，在該住房可以房改，辦理房產產權等事宜時，甲方應在第一時間告知乙方，甲方應積極辦理該房產產權，在房改和辦理房產產權需要向相關部門交納物業維修基金、契税、交易手續費、印花税等費用由乙方承擔。如果因乙方未能及時完全支付上述費用而造成辦理房產產權證延誤，所產生後果由乙方承擔。第七條，甲方取得房產產權證後，同意將房產產權過户給乙方或乙方指定人。甲方不得以合同的無效或其他理由來對抗乙方。如甲方違約，不予過户，經乙方同意，除了退還乙方交納的所有購房款和利息及有關費用外，還須支付該房屋總價款80%的違約金。

第九條，甲方同意，如甲方的户主張某斌和其配偶林某由於年齡、身體等特殊原因不能辦理户主更名、房產產權及房產過户等事宜時，由其財產繼承人兒子張某浩和其兒媳孫某靜全權辦理。第十條，甲方取得房產產權證後，須在10個工作日內與乙方一同辦理二手房過户手續。在進行二手房過户過程所產生的契税、印花税、營業税、個税、手續費、登記費等費用須由乙方承擔……如因北京限購政策導致無法過户給乙方，房產證由乙方保管，待乙方具備過户條件時，甲方再積極配合乙方辦理過户手續，在此期間，甲方不得將此房轉賣出售給他人。

《協議書》簽訂後，三原告陸續支付三被告房款83萬元，三被告將涉案房屋交付三原告居住使用至今。

2020年8月，A公司在涉案房屋小區張貼《辦理<不動產權證書>的通知》，通知小區業主，包括涉案房屋在內的部分房屋已具備辦理《不動產權證書》的條件。楊某鬆遂於2020年9月14日微信聯繫孫某靜告知其涉案房屋可辦理產權證事宜，並向孫某靜表示需提供張某斌的身份證原件、户口本原件、退休證原件用於辦理涉案房屋的產權證。

2020年9月20日，三原告向北京C公司繳納了不動產權登記手續費1180元，同日，孫某靜將張某斌的身份證原件、户口本原件等證件交給三原告後，三原告持張某斌的相關證件辦理相關手續。劉某霞在甲方為A公司、乙方為張某斌的《公有住房出售合同》的乙方處簽署了張某斌的名字，該合同記載甲方將涉案房屋出售給乙方，乙方支付購房款34143元，並自願交納甲方代收的公共維修基金1441.75元。劉某霞另在《授權委託書》的委託人處簽署了張某斌的名字，劉某霞簽署《公有住宅出售合同》後，楊某鬆將上述合同拍照，並微信發給孫某靜。2021年6月，涉案房屋取得房屋所有權證書，登記在張某斌名下。

庭審中，三被告以涉案房屋在出售時為公租房，沒有產權，公有住房不能上市交易為由，抗辯與三原告簽署的《協議書》無效。三原告則表示《協議書》不違反法律強制性規定，應屬合法有效。三被告未就其上述抗辯事由向本院述明相應法律規定。三被告另向本院提交北京B公司出具《證明》，拆遷協議中除楊某外，其餘家庭成員均未填寫姓名。現經查檔核實，應有正式户籍2户5人，分別是：（1）户主楊某，之子王某；（2）户主張某斌，之妻林某，之子張某浩”。三被告據此主張涉案房屋應包含王某的權利，雙方簽署的《協議書》未經王某簽字確認，應屬無效。經質證，三原告認可《協議書》的真實性，但抗辯涉案房屋權利人只有張某斌，無王某、楊某的份額。三被告另抗辯劉某霞自行簽署《公有住宅出售合同》、《授權委託書》，未經張某斌的同意，且孫某靜未取得張某斌的授權，楊某鬆與孫某靜聯繫、溝通，亦未經張某斌同意。

另查，三原告表示劉某霞、楊某鬆因社保交納不足年限，無相應購房資格，楊某蘭因名下已有兩套房屋，無相應購房資格。三原告要求張某斌協助將涉案房屋過户至第三人陳某莉名下，並向本院提交了陳某莉的購房資格核驗結果，顯示陳某莉購房資格初步核驗通過。

裁判結果

張某斌於本判決生效後7日內協助辦理位於北京市海淀區一號房屋過户手續，將上述房屋過户至陳某莉名下；

房產律師靳雙權點評

針對第一個爭議焦點，三原告在購買涉案房屋時，涉案房屋尚未取得房屋所有權證書，但由《協議書》約定，雙方當事人均同意在涉案房屋取得房屋產權後辦理過户手續。此約定不違反法律法規的強制性規定，三被告未就其主張的無效事由向法院述明相應法律依據，法院對三被告的相應抗辯不予採信。三被告提交的《證明》不足以證實涉案房屋涉及其他人權利，且即便涉案房屋涉及其他人權利，即張某斌存在無權處分行為，三原告在簽署《協議書》時，《公有住宅租賃合同》僅顯示張某斌一人姓名，三原告對其他權利人的存在無從知曉，張某斌的無權處分行為不產生《協議書》無效的法律後果。綜上，法院對三被告提出《協議書》無效的抗辯不予採信。

針對第二個爭議焦點，依據《協議書》約定，張某斌負有在涉案房屋可以房改時，積極辦理房屋產權的義務。實際履行中，三原告聯繫孫某靜辦理房屋產權所需證件事宜，三被告雖抗辯孫某靜未經張某斌授權，但由《協議書》第9條約定內容可知，雙方當事人約定房產產權及房產過户等事宜，由張某浩和孫某靜全權辦理，故楊某鬆聯繫孫某靜辦理房屋產權事宜，符合雙方約定。

劉某霞雖代簽了《公有住宅租賃合同》、《授權委託書》，但由楊某鬆與孫某靜的微信溝通記錄可知，孫某靜對辦理房屋產權證一事明知，並提供相應證件，楊某鬆亦在第一時間將簽署後的《公有住宅租賃合同》發送予孫某靜，孫某靜未提出異議。現涉案房屋已取得房產證，三原告有權依據約定要求張某斌協助過户，三原告要求張某斌協助過户至具備購房資格的陳某莉名下的訴請，亦符合雙方約定的將涉案房屋過户給三原告指定人的約定，法院對三原告的訴請予以支持。