購房者能否以此爲由要求退房？，首付被提高

隨着部分城市收緊樓市相關調控政策，我們收到了一些當事人的諮詢，原本的首付2成變成3成，能否以此爲由要求解除購房合同？我們就以下判決來簡單分析下：

（（2019）粵2071民初16091號   案情已作簡化處理）

原告：小趙（化名）

被告：某房地產

案情概要：

原告於2017年3月12日參與被告組織的認籌活動，認籌成功後，向被告支付定金2萬元。2017年3月19日，原告和被告簽訂幸福花園認購書和商品房買賣合同，約定原告認購廣東省中山××小區××房，認購價1626918元。約定定金爲20000元，第一期樓款爲305918元，須於2017年3月19日前付清，同時即辦理銀行按揭手續。2017年3月19日，原告再次向被告支付第一期樓款305918元、權證服務費85元。2017年3月26日，中山市政府網站發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，該政策的出臺致使原告必須多支付一成首付款，加上原告丈夫創業資金緊張和自身家庭經濟狀況的變化，原告要求適用情勢變更原則解除合同。

爭議焦點：

原告的主張能否得到法律的支援？

法院認爲：

根據涉案商品房買賣合同附件六第四條第2點“……銀行不審批買受人的按揭申請，逾期，買受人按日向出賣人支付逾期應付未付款萬分之五的違約金，逾期超過30日後，出賣人有權解除本合同，買受人須向出賣人支付總房款10%的違約金”的約定，雙方顯然對於買受人不能從銀行獲得約定的貸款金額情形已經有特別約定和處理方式，在政府不斷加大對房地產調控力度，銀行房貸政策加強調整的當下，原告作爲非中山戶籍人口，對在中山市購置房屋可能發生的風險應有所預判，其作爲付款義務人對合同訂立後可能出現的銀行貸款障礙和風險，應當有充分合理的預見，對於是否能獲得銀行貸款並非是其無法預知的事項，而是屬於商業風險範疇，其後果應由其自行承擔。進而述之，適用情勢變更原則解除合同尚須具備的要件爲“因情勢變更會導致合同的履行顯失公平”，本案中，根據原告的陳述，其只須多支付一成首付款（130100元）即可獲得銀行審批進而繼續履行合同，且沒有證據證明原告的家庭經濟狀況與簽訂合同時發生了巨大變化致使履行合同會對其明顯不公，故，原告無權行使合同解除權，應當透過其他途徑籌措資金補足貸款差額以繼續履行合同約定的付款義務。

律師觀點：

首付被提高，購房者能否以此爲由退房，要分以下兩種情況：

第一，購房合同中約定了處理方式的，按照合同約定處理；

第二，購房合同中沒有相關約定，一般情況下，首付比例的提高不會必然地導致購房者不能繼續履行合同，購房者是可以透過其它途徑籌措資金履行付款義務，如果購房者有證據證明首付比例提高，確實嚴重影響其履約能力，事實上已不可能繼續履行合同相關義務，而且不能買房是由於政策影響提高了首付比例而不是購房者的信用低等個人原因所致，購房者可以主張解除房屋買賣合同。

法條連結：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。