補充協議應該注意什麼？，中介房屋買賣合同

一、中介房屋買賣合同補充協議應該注意什麼?

1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉移，即使房屋的產權變更登記手續已經辦完，公共維修基金也不會自動轉到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續，地點在房屋所在地的各區縣專項維修資金管理部門。因此，補充協議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理：一處房產籤多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行爲，它可能導致買方錢房兩空。爲了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示範合同文字訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，並按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。”如此高額的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關法律規制措施——最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》(法釋[2003]7號)。律師起草補充協議時可以加上此條款。

需要指出的是：加大違約責任是一房多賣行爲的事後防範措施，遇上惡意行騙的產權人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿着購房人的房款揮霍一空然後賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關於預告登記的約定：預告登記是由物權法規定的一個新制度，它是指在不動產交易過程中，爲防止合同生效後辦理權屬轉移登記手續前，不動產權利人另行處分該不動產，雙方按合同約定將不動產轉移事項向登記機構進行預先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產權登記。預告登記後，未經權利人同意，產權人不能處分該不動產。可見，賣方如果“一房多賣”，進行預告登記的買方不受任何利益損失。由於預告登記需要建立在雙方自願基礎之上，房地產登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。

4、各種法律檔案之間的衝突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律檔案很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協議等。各份合同的內容有時會出現互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發生衝突，以買賣合同爲準。而補充協議正是因爲買賣合同有缺陷才訂立的，因此補充協議要說明其他合同文字如與補充協議相沖突，以補充協議爲準。

以上四個方面是任何一種買賣都可以或者應當約定的內容。除此之外，補充協議的內容還應當視具體情況而定，每一單買賣的當事人所期望的付款方式、房產有無抵押、交房時間、過戶時間、違約責任數額的不同等等都會影響到補充協議的具體內容。

二、如何正確簽訂補充協議?

可由律師事先起草一份既有利於保護買方利益又能體現公平原則的詳細合同草案，這個草案不必出示給他人而應該做到爛熟於心。然後，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文字，在最短時間內找出對方合同文字不完善或對我方不利的地方。最後，拿出書面補充協議方案以修改和完善買賣合同，要求在達成買賣合約的同時一併簽署補充協議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文字的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。

總之，補充協議是建立在房屋買賣合同上的，對合同上未盡的事宜或合同上仍存在爭議的條款進行補充說明，需要特別指出的是，當買賣合同與補充協議條款上產生衝突時，一般按補充協議條款進行處理，因此，補充協議的簽訂就需要特別注意上述4點內容。