哪些因素會影響房屋買賣中商品房預售合同效力

根據我國相關法律規定，商品房預售合同屬於應辦理登記備案的合同，但該登記備案是否爲合同的生效要件，目前存在着爭議。如果預售合同以登記備案爲生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案爲合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對此的認識，涉及到預購方對開發商和預購商品房的權益保護問題。筆者認爲，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預購方的權益在預售合同依法簽訂時即已成立。
《民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。