宅基地買賣合同效力怎麼認定?

宅基地買賣合同效力問題歷來是廣大農民關心的方面。那麼，宅基地買賣合同效力怎麼認定？宅基地買賣合同效力有哪些規定？宅基地買賣合同效力有哪些不同的認定情形？下面由本站為您介紹。

對於如何確認宅基地買賣合同的效力，存在兩種不同的觀點：

觀點一認為：農村私有房屋買賣合同應確認無效

首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”“宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規定，農村私有房屋買賣合同由於違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡，不允許轉讓。農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。

再次，由於目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，受人無法獲得所有權人的保護。

最後，認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

觀點二認為：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則，但由於我國“房、地所有權分離”模式使得農民處理自己的房產受到限制。而目前有關土地管理法規關於農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規範，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規，不能作為合同無效的依據。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益後又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接後果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的後果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。

其次，農村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經將城鎮房屋變賣，在法院認定合同無效後，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利於社會的穩定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產、社會依附關係。尤其當前房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關係，確認協議無效意味著買受人穩定的生活狀態將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最後，在買受人佔有房屋後，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑑定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果很難實現法律效果與社會效果的有機統一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現。

從上文可以看出：如何確認農村私有房屋買賣合同的效力，應綜合上述觀點，結合具體案情，區分不同情況，以認定農村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。