房屋出賣人不能解除房屋抵押構成違約責任

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149)專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告孫某訴稱：2014年2月22日，原、被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》、《買賣定金協議書》，約定被告將位於北京市某小區X號房屋賣給原告，房屋價格400萬元，合同簽訂時交付定金30萬元。2014年3月11日前交付170萬元，餘款200萬元於房屋過戶時交清。被告於2014年3月11日前解除該房屋的抵押擔保手續並辦理房屋過戶手續。合同簽訂後，原告如約履行了合同義務，向被告交付定金30萬元，首付款170萬元，但被告沒有按約定辦理解押，也不向原告退還購房款。原告買房時，易某用自己的房屋提供擔保。2014年3月17日，易某與原、被告簽訂《擔保協議》，依法應當與被告承擔連帶償還責任。為維護自身合法權益，原告訴至法院。訴訟請求：1.判令解除2014年2月22日原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》;2.判令孫某和易某共同返還購房款200萬元;3.判令孫某和易某共同向毛某支付違約金80萬元;4.判令毛某將涉案房屋騰退並交付給孫某;5.訴訟費由被告承擔。

二、被告辯稱

被告毛某辯稱：原、被告雙方買賣交易沒有完成的責任在原告。理由如下：一是，原告沒有按照合同約定共同辦理解押手續;二是，原告沒有落實購房資質無法購買涉案房屋。即使孫某存在過錯，原告主張的違約金標準過高，請法院酌減。

第三人易某述稱：易某參與了原、被告房屋買賣的過程。毛某在付完首付後，讓孫某提供擔保。易某在此時，簽訂《擔保協議》。因毛某買房時表示購房資格在2014年6月21日能批下來，孫某就等2014年6月21日與毛某辦理房屋買賣過戶手續。可是2014年7月份，毛某表示因無購房資格，房子買不了。易某認為，原、被告雙方買賣交易沒有完成的責任在原告。

三、審理查明

位於北京市石景山區X號房屋的所有權人為孫某。

2014年2月22日，毛某(買受人)與孫某(出賣人)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定：第一條房屋基本情況：出賣人所售房屋為石景山區2X號。建築面積共118.01平方米……第四條成交價格、付款方式及資金劃轉方式該房屋成交價格為四百萬元。買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金三十萬元……第六條房屋交付出賣人應當在2014年2月22日前將該房屋交付給買受人”。

同日，毛某(乙方)與孫某(甲方)就房屋買賣事宜作出補充約定，並簽訂《補充協議》及《買賣定金協議書》。《補充協議》載明：“第一條成交價格甲乙雙方同意，交易房屋交款及傢俱家電、裝飾裝修和配套設施作價總計為四百萬元，此價格為甲方淨得價，不含稅。第二條關於房屋交易具體事宜的約定1.乙方於2014年2月22日向甲方支付定金三十萬元，乙方支付首付款時，該定金則視為首付款的一部分。2.甲方應於2014年3月11日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩餘貸款的申請，且甲方最遲應於2014年3月21日前辦理完畢解除抵押登記手續。3.關於購房款的支付，甲乙雙方同意按照下述第(2)方式履行：(2)分期支付乙方於2014年3月11日之前將首付款二百萬元(含前期支付全部定金三十萬元)以自行支付的方式支付甲方;剩餘房款二百萬元，乙方在房屋所有權轉移登記手續辦理完畢當日支付給甲方。4.甲方解除抵押登記手續辦理完畢後五個工作日內共同辦理房屋所有權轉移登記手續。5.甲乙雙方應在2014年2月23日前自行辦理物業交割手續……第四條違約責任1.甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議第二條約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。2.甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)甲方提供的該房屋所有權證，原購房合同等相關產權證明手續不真實、不完整、無效，導致乙方無法取得房屋所有權的;(2)該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的;(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的;(4)拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋價格的;(5)將該房屋出售給第三方的。甲方出現上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的20%向乙方支付違約金;丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3.乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導致無法辦理房屋所有權轉移登記手續的;(2)拒絕購買該房屋的;(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的。乙方出現上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的20%向甲方支付違約金……關於限購政策導致本協議無法履行時已支付款項的具體約定：甲方同意如甲、乙方在2014年5月20日之前孩子的購房資質沒有下來，乙方可以將該房屋出售給其他親屬，甲方配合辦理過戶手續……其他約定：1.乙方同意在2014年4月31日之前，在甲乙雙方共同辦理完該房屋的解押手續後支付給甲方購房款六十萬元，剩餘購房款一百四十萬元，在2014年6月21日前一次性支付給甲方。2.甲方同意在2014年3月21日之前雙方共同辦理完該房屋解押手續之後配合乙方辦理房屋的法律公證手續並辦理第三方的擔保手續”。

《買賣定金協議書》約定：乙方應於本協議簽署時向甲方支付購房定金三十萬元，甲方收取定金時應向乙方出具收據。甲乙雙方應在本協議約定的期限內簽署房屋買賣合同。如甲方違約，甲方應向乙方雙倍返還定金;如乙方違約，則甲方已收取的定金不予退還。該協議簽訂後，毛某向孫某支付30萬元定金。

2014年3月11日，毛某向孫某支付170萬元購房款。同日，孫某(甲方、出售房)、毛某(乙方、買受人)、易某(丙方、擔保人)簽訂《擔保協議》。該協議載明：“甲、乙、丙三方協商一致同意就交易X室房屋，丙方願意為甲方擔保交易中產生的一切法律行為，包括乙方支付甲方的所有資金安全、該房屋無債權債務糾紛、該房屋簽署一切法律檔案的履行，如果甲方出現任何交易中違約情形擔保方承擔一切違約責任。丙方自願用本人名下石景山區玉泉西里一區17號樓11層3單元X的房屋為甲方擔保”。

另查明：2014年2月22日，孫某將X號房屋交付給毛某。

又查明：《補充協議》約定，原、被告須於2014年3月21日之前雙方共同辦理完該房屋解押手續。2014年3月13日，孫某到石景山區住房和城鄉建設委員會辦理了解除抵押登記手續。至此，1101號房屋仍有一筆抵押登記手續未解除。但毛某、孫某均無證據證實二人在2014年3月13日後去石景山區住房和城鄉建設委員會辦理過解除抵押登記手續。

再查明：2014年7月19日，X號房屋已被石景山區人民法院依法查封。

經釋明，毛某不申請對X號房屋的差價損失進行評估鑑定。

四、法院判決

北京市石景山區人民法院經審理判決如下：

1、解除毛某與孫某於2014年2月22日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》;

2、孫某、易某於本判決生效後十五日內共同退還毛某購房款二百萬元;

3、孫某、易某於本判決生效後十五日內共同向毛某支付違約金十六萬元;

4、毛某於本判決生效後十五日內將X號房屋騰退並交付給孫某;

5、駁回毛某的其他訴訟請求。

五、房產律師靳雙權點評

毛某和孫某於2014年2月11日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系當事人真實意思表示，內容並不違反法律強制性規定，應為有效。合同約定，原、被告應於2014年3月21日前共同辦理完解除抵押登記手續。經查，2014年3月13日，孫某到石景山區住房和城鄉建設委員會辦理了一筆解除抵押登記手續後，毛某和孫某均未再去石景山區住房和城鄉建設委員會辦理過解除抵押登記手續，但辦理解除抵押登記手續的主要責任應在出賣人。孫某的行為致使原、被告不能按約辦理房屋過戶手續，其行為已構成根本違約。鑑於X號房屋現已被石景山區人民法院依法查封，房屋買賣合同不能實際履行。故對毛某要求解除2014年2月22日原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》的訴訟請求應當支援。

關於毛某要求判令孫某和易某共同退還購房款200萬元的訴訟請求，經查，2014年2月22日，毛某向孫某支付定金30萬元。2014年3月11日，毛某向孫某支付170萬元的購房款。根據《補充協議》的約定，定金在毛某支付首付款時轉化為首付款。故毛某共向孫某支付購房款200萬元。現孫某的違約行為致使房屋買賣合同無法繼續履行，應當退還毛某已付的購房款。鑑於《擔保協議》約定，易某自願作為孫某的連帶保證人應當對孫某的全部債務承擔責任，因此孫某和易某應當共同退還毛某購房款200萬元。

關於毛某要求判令孫某和易某共同向毛某支付違約金80萬元的訴訟請求，被告認為違約金標準過高，請求法院酌減。《補充協議》約定出賣方出現根本違約行為之一的，應以相當於該房屋總價款的20%向買受方支付違約金。毛某的違約行為屬於《補充協議》約定的根本違約行為，故應支付違約金。但違約金在我國合同法中主要體現為一種民事責任形式，以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方，因此，不能將違約金條款完全留待當事人約定。當約定的違約金過份高於造成的損失的，當事人可請求法院予以減少。應當以原告的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平和誠實信用原則，對違約金依法予以酌情確定。鑑於易某自願作為孫某向毛某支付違約金的連帶責任保證人，因此孫某、易某應共同向毛某支付違約金十六萬元。

關於毛某要求判令毛某將X號房屋退還給孫某的訴訟請求，因原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》不能實際履行，依法應予解除。而孫某已將X號房屋交付給毛某，故毛某應當在合同解除後將X號房屋退還給孫某。

關於孫某提出毛某沒有落實購房資質無法購買涉案房屋的答辯意見，經查，毛某雖在京無購房資質，但原、被告在《補充協議》中約定“2014年6月21日之前毛某孩子的購房資質沒有下來，毛某可以將該房屋出售給其他親屬，孫某配合辦理過戶手續”，故原、被告應當於2014年3月21日前辦理完解除抵押登記手續後才能辦理房屋過戶手續。現因孫某的違約行為致使房屋無法辦理過戶手續，因此對孫某的答辯意見不應支援。