商鋪的租金該找誰要？，運營商跑路

2016年，王先生與愛人注意到，河北香河市中心準備新建一個商場，王先生經過多方考察確定該商場的規模比較大，交通便利又處於香河市中心的黃金地段，於是夫妻二人都覺得商場未來的發展前景一定不錯，便決定購買其中一個商鋪作為投資。

據王先生稱，當時購買了商鋪後辦理了網籤合同，但是沒有房本和發票。因為當時房價比較高，業主們便和商場的運營商簽署了一個8%的返租協議，即用三年的租金抵還未交付的房款。

除了用3年的租金抵扣房款之外，王先生說，這份返租協議還規定，業主在購買商鋪後不得自行經營，3年後按照業主所購房款金額年化收益率8%作為利息，按月支付業主租金。

但是，眾多業主還沒等到返租，商場運營商負責人竟然跑路了！隨後，老的運營商宣佈，因為負責人跑路的情況，所以決定將商場整體轉租給一個新的運營商來繼續經營。新的運營商便以跟老運營商10個月的免租期為由，拒不支付業主租金。直到今年的9月份，新運營商迫於各方壓力，出臺了一個僅按購房款年化收益2.5%的租賃協議，如果業主覺得這個協議不合理不籤的話，新運營商就不同意支付租金。

律師支招

依據王先生提供的《商品房買賣合同》中第15條相應規定，要在60日內由開發商提交手續，為業主辦理相應的產權登記。懷向陽律師表示，該商鋪在購買的時候是沒有繳納契稅和公共維修基金的，依據目前的情況來看，一定是開發商的責任，業主可以選擇退房同時可以要求追究開發商的違約責任。

商品房銷售管理辦法中明令禁止採用代租代售這種方式進行銷售，但是整個案件並不涉及到刑事犯罪，也不會必然導致買賣合同或租賃合同無效。

律師表示，在租賃合同中，雖然約定了第一個運營商是具有轉租的權利，但是實際上第一個運營商在運營的過程中已經構成根本違約，因為在租賃合同中對於每年的租金有明確的約定，而第一個運營商已經拖欠了租金，那麼在拖欠租金的情況下轉租他人，又收不到相應的租金，導致業主的合同目的無法實現，是可以解除合同的。

同時租賃合同中還有特殊的一條，就是在第五條中規定，到期之後如果不能獲得相應收益的話，可以要求運營商回購商鋪，這也是一個解決方案。因為合同是雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，既然承諾了不能達到預期的情況下要回購商鋪，那麼作為王先生來說，是可以選擇讓開發商回購自己的商鋪。如果開發商之後可以給王先生辦理房產證，那王先生可以要求開發商支付違約金，敦促儘快辦理房產證，同時解除與運營商的租賃合同，收回經營權也是合理合法的。