買房人如何維權？，洛陽房產律師｜商品房出現質量問題
一、關鍵詞
二、案情簡介
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
三、案情簡介
鄭先生購買A公司商品房，鄭先生收房時發現房屋存在外牆及屋面防水質量缺陷;牆面裂縫受損情況;柱體構件的垂直度缺陷；空間尺寸質量缺陷；門、窗、護欄安裝質量缺陷。協商不成，鄭先生起訴至法院，要求A公司承擔修復費用。經法院委託，資質的鑑定機構對涉案房屋是否存在質量問題、就質量問題所需的修復方案、採用選定的修復方案進行修復的造價均進行了鑑定，鑑定結論房屋存在質量問題，針對該質量問題進行修復的費用為14224.04元。
四、法院判決
法院判決A公司賠償鄭先生修復費14224.04元，並承擔本案鑑定費、訴訟費。
五．律師觀點
洛陽房產律師|河南藍銳律師事務所郭世斌點評關於商品房質量問題，一般應區分情況作出處理，大致分為三種情況。
1、房屋主體結構質量不合格，買房人有權拒絕接受房屋，並要求解除合同，賠償損失。
商品房在交付使用前開發商應當組織施工單位、監理單位、勘察設計單位等各方對工程質量進行驗收，並申請規劃、公安消防等政府部門對房屋進行檢查，然後開發商向房屋主管部門申請竣工驗收備案表，買房人在辦理房屋入住手續，應當要求開發商出示商品房竣工驗收備案表，開發商未出示，買房人有權拒絕收房，由此引發的遲延交房的責任由開發商承擔。商品房在交付使用後出現不合格，買房人有權要求開發商承擔責任。
2、商品房出現一般質量問題，在保修期內的，買房人有權要求開發商承擔修復責任，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房人可以自行或者委託他人維修，費用由開發商承擔。
根據建設工程質量管理條例（2019修正）第四十條規定，“在正常使用期限內，建設工程最低保修期限，（1）基礎設施工程、房屋建築的基礎地基工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修功臣，為2年；其他專案的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
3、商品房出現質量問題嚴重影響正常居住使用，買房人有權解除合同，並要求開發商賠償損失。
關於“嚴重影響正常居住使用”法律沒有明確界定，屬於法官自由裁量權的範疇，實務中，一般經買房人申請由法院委託專業鑑定評估機構對房屋情況進行鑑定。
律師支招：作為買房人在商品房出現質量問題時，一定注意蒐集證據，主要蒐集房屋損壞、開發商拒絕或者遲延維修、自行維修等與商品房質量索賠有關的證據。
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