應該如何審查租賃合同？

有些時候，當事人按照自己的意願簽訂了房屋租賃合同之後，卻沒有想到由於合同中約定的內容違反了相關法律的規定，從而導致合同無效，也就是說這種情況下籤訂了合同，也是沒有什麼用的。因而在簽訂合同之後就需要作出嚴格的審查才行，那實踐中該如何來審查租賃合同呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、如何審查租賃合同

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

1、合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。

如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

2、房屋是否為法律法規禁止出租。

只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)屬於違法建築的;

(6)不符合安全標準的;

(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

3、房屋租賃合同的內容是否合法。

在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

4、是否進行過登記備案。

《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

二、什麼情況下可解除房屋租賃合同

1、行使行房屋租賃合同解除權有約定解除及法定解除兩種形式

(1)房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續履行合同更有利於自身利益 根據合同自由的原則經協商一致而解除合同對此我國合同法第九十三條規定當事人協商一致 可以解除合同當事人可以約定一方解除合同的條件解除合同的條件成就時解除權人可以解除合同

(2)房屋租賃合同的法定解除是指當發生了法律規定的情形時當事人一方依法行使解除權解除合同終止合同的權利義務

根據我國合同法第九十四條的規定有下列情形之一的當事人可以解除合同

①因不可抗力致使不能實現合同目的;

②在履行期限屆滿之前當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

③當事人一方遲延履行主要債務 經催告後在合理期限內仍不履行;

④當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

⑤法律規定的其他情形。

2、因承租人無正當理由違約而導致租賃合同的解除

如承租人擅自搬離租賃房屋、停止履行合同，使租賃關係無存續必要而導致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，是受法律保護的，雙方當事人應認真履行，但由於承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協議，有可能在與出租人協商或協商無果的情況下，擅自搬離承租房屋、停止履行合同義務，這種情況屬於承租人違約。從嚴格的法律意義上看，並不應當受到法律支援，但鑑於房屋租賃合同履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預料情勢變更，為體現公平原則，平衡各方利益，避免社會資源的浪費，酌情有必要對其解除合同請求予以支援。

對於一些明確規定是不能進行出租的房屋，若出租人仍出租給了他人的話，那這樣的行為因為違反了法律中的強制性規定，因而也會導致租賃合同無效。現實中，審查租賃合同是很重要的，能夠保證簽訂的合同具有法律效力，那麼才能更好的維護當事人的合法利益。