房產抵押合同效力怎麼認定？

一、房產抵押合同效力怎麼認定?

抵押合同的效力抵押權是對債權的保障，當債權無法實現現時其才出現。房產抵押合同的效力具有從屬性，當主合同即債權合同無效時，抵押合同也無效。因此，簽訂抵押合同時需要明確主合同的效力。再者若是出現以下情形，抵押合同也會無效：

1、與無民事行為能力人簽署的合同無效

《民法典》第一百四十四條：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”

2、違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗簽署的合同無效

《民法典》第一百五十三條：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。”

3、惡意串通簽署的合同無效

《民法典》第一百五十四條：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”

二、簽訂抵押合同的注意事項

1、當事人應當以書面形式訂立抵押合同。

2、明確抵押合同是主合同(借款合同)的從合同，主合同無效時，抵押合同也無效。目前我國法律是禁止企業間進行借款的，而對個人之間借款沒有此規定，故在簽訂抵押合同時要特別注意主合同的有效性。

3、抵押合同中不能約定“在債務履行期屆滿，抵押權人沒有清償債務能力時，就將抵押物的所有權轉移給債權人所有”。此約定沒有法律效力。

4、用必須辦理抵押登記的財產比如房產、土地、汽車等作抵押物的，應向有關部門申請抵押登記，不辦理抵押登記手續的，抵押合同不生效;用其他財產作抵押物的，可以自願向公證部門申請抵押登記，並且只有辦理了抵押物登記手續的，才有對抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

5、注意辦理抵押物登記的法定部門。僅僅以土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門;以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;以車輛、船舶抵押的，為運輸工具的登記部門;以企業裝置和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

對於債權人來說，為了使得自己的債權得到更好的保障，在與保證人簽署抵押合同的時候，需要確定自己簽署的合同是無效的，否則將會導致自己的債權是無擔保的債權，而對於沒有擔保的債權，在發生債務糾紛的時候，是沒有有限受償權的。