延期交房違約金怎麼算

關於延期交房違約金的計算標準

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質：當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失爲由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

延期交房導致的買方損失

開發商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”因此，一般而言租金損失即爲我國《合同法》規定的買房者可得利益的損失。

可預見規則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應證明這類損失與延期交房之間的因果關係。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時“可預見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是爲了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對於前面提到的差旅費損失，由於買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一瞭解，從“通情達理”角度出發，差旅費損失不具備可預見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是爲了讓子女入學。

但必須注意的是，對違約金過高或過低的調整應當由當事人提出，否則法律並沒有規定法院或仲裁機構可以主動予以調整。