有法有據、步步為營——有條不紊地應對房屋徵收與拆遷

城市房屋拆遷安置要經歷許多階段，從社區間開始風傳各種拆遷安置的謠言到最後完成搬遷塵埃落定往往會歷時一年或者更久。

在拆遷過程中，許多被拆遷人面對紛至沓來的各種“通知書”“公告”“計劃方案”往往不知所措，無從下手，無法有效掌握拆遷項目到底進行到哪一步了。

社區裏有關拆遷的各種動員會討論會更是讓被拆遷人暈頭轉向，常常不小心就迷迷糊糊簽了拆遷安置補償協議卻還矇在鼓裏。

但實際上，從國務院規章到地方性法規，從行政部門的內部通知到司法機關的已有裁判，從上到下已經形成了一套較為完善的法規體系來規範城市房屋拆遷及補償的合理進行和有效救濟。

整體上説，城市房屋的徵收和房屋的拆遷安置是兩個完全不同的行政行為。

有些項目僅僅涉及徵收補償，更多的是先有徵收，之後再有拆遷安置補償。

房屋徵收其實大體上可以劃分成四個階段：決定、評估、補償和實際搬遷。

現行法律法規其實在每個階段都為被拆遷人設置了救濟途徑。

一、國有土地房屋被徵收的，應當製作房屋徵收決定書。

一般來説，國有土地房屋徵收的主體是市、縣人民政府所確定的徵收部門，一般來説市、縣人民政府會確定其下屬房屋登記管理局過城鄉土地規劃局或建設委員會來進行。

因此被拆遷人可以通過向上述機構申請政府信息公開的方式查看徵收決定書。

如果此時就對房屋徵收不服，便可以向作出徵收決定的上一級機關申請行政複議，也可以直接提起行政訴訟。

需要提示的是，現在現實中存在的許多搶建搶蓋房屋的行為，有時可能因具體辦事部門的疏忽而得到了更高的評估和拆遷補償，但實際上如果搶蓋是在徵收決定書做出之後進行，則是完全不具備合法性。

根據2011年國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。

從這項條文可以看出，對於明確規定不予補償的自建房屋主要限於房屋徵收範圍確定之後，對於在此時間點之前的自建房屋，當讓不排除可能會被認定為違章建築的可能，但也可能屬於是歷史原因遺留的，或是因為當時的政策或法律法規不健全導致的房屋不具備合法手續，這種情況下的自建房並不具備違法性而應獲拆遷補償。

二、房屋徵收決定書作出後，就涉及到房屋價值的評估階段。

被徵收人或房屋徵收部門對房屋價值評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。

原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。

複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。

被徵收人或房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，元應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑑定涉及的評估相關事宜進行説明。

需要對被徵收房屋進行實地勘察和調查，有關單位和個人應當協助。

三、當房屋評估結果做出並經過異議期之後，房屋徵收部門就會依據房屋評估價值和《國有土地上房屋徵收與補償條例》及相關規章的規定擬訂徵收補償方案。

根據規定，房屋徵收部門擬訂徵收補償方案，需要上報市、縣人民政府。

市、縣人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

徵求意見期限不得少於30日。

四、最後，2011年國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條規定：作出房屋徵收的市、縣人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

房屋拆遷雖然性質上不同於房屋徵收，但其所經歷的階段和被拆遷人所能進行的救濟方式其實和房屋徵收如出一轍。

具體來説，房屋拆遷可以分為以下四個大的階段。

第一階段主要是拆遷人從行政機關那裏取得拆遷資格

具體來説包括：委託進行拆遷工作，辦理拆遷申請，審批、領取拆遷許可證，簽訂房屋拆遷責任書。

對於被拆遷人來説，這一階段尋求救濟主要的切入口是審查拆遷人資格及資格取得的程序是否合法。

可以明確的是，並不是任何情況下都允許頒發房屋拆遷許可證。

根據2011年國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護羣眾合法權益的緊急通知》規定，城鎮房屋拆遷，必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意願。

立項前要組織專家論證，廣泛徵求社會各界特別是被拆遷人的意見，並進行社會穩定風險評估。

要控制拆遷規模，對於沒有經過社會穩定風險評估或羣眾意見較大的項目，一律不得頒發房屋拆遷許可證。

要嚴格控制行政強制拆遷數量，實施行政強制拆遷要嚴格執行相關程序，並報請上一級人民政府備案。

程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應急預案的，一律不得實施強制拆遷。

第二階段主要是拆遷人與被拆遷人之間的磋商談判。

具體來説包括：辦理拆遷公告與通知，辦理户口凍結，暫停辦理相關事宜，確定拆遷安置方案，簽訂拆遷補償書面協議，召開拆遷動員、進行拆遷安置。

這一階段同拆遷方的磋商其實十分重要，因為這一階段是拆遷方急功近利施壓最大的階段，卻也是被拆遷人最應步步為營爭取利益的階段。

如果被拆遷人能積極同拆遷人積極磋商談判，憑藉一定議價技巧和某些證據材料支撐，往往可以獲得明顯高於最初拆遷補償方案的補償款。

而如果等到動遷完畢再尋求救濟，一方面許多證明拆遷方違法的證據材料或已經滅失或被事後補全，另一方面房屋已拆，即便判決違法，也要再進一步訴求行政賠償，耗時耗力。

如果説前一階段我們的被拆遷人通過簡單的法律諮詢或自己閲讀相關書籍，也能進行行政複議尋求救濟的話，那麼這一階段尋求律師調查取證，在律師協助下與拆遷方角力談判將是不二選擇。

第三階段屬於實際動遷的階段，也即包括：發放運作拆遷補償款，拆遷施工現場防塵污染管理，移交拆遷檔案資料。

和城市土地房屋徵收一樣，拆遷也要遵循先補償、後搬遷的原則，更是嚴格禁止停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷。

最後一個階段就是房屋拆遷糾紛的裁決和強制拆遷。

自《國有土地上房屋徵收與補償條例》出台後，法律上其實已經否認了行政強制拆遷的方式，取而代之的只有司法強制拆遷。

即被徵收人不復議不訴訟又拒不搬遷的，政府只能申請法院強制執行，而不能自己組織強制拆遷。

因此，這裏的強制拆遷只是司法強制拆遷。