北京房產律師——離婚後一方出售宅基地房屋未經自己同意合同是否有效

原告訴稱

趙某樺向本院提出訴訟請求：1、判令被告孫某歐返還原告購房款60萬元，並支付2019年2月27日起至實際付清之日止的利息（；2、要求二被告賠償原告損失805283元；3、評估費8000元及訴訟費由被告承擔。

事實與理由：李某仁和孫某歐原系夫妻關係。2019年2月27日，趙某樺與孫某歐簽訂房屋買賣合同，孫某歐將協議離婚時分給李某仁的位於北京市房山區一號住宅以60萬元的價格出售給趙某樺，合同已履行完畢。2020年7月31日，李某仁起訴確認房屋買賣合同無效，房山區人民法院判決該房屋買賣合同無效，將房屋及院落騰退給李某仁。現雙方就損失賠償事宜無法達成一致，故原告起訴至法院裁決。

被告辯稱

李某仁辯稱:孫某歐與趙某樺簽訂房屋買賣合同，李某仁並不知情，也沒有收到一分錢。孫某歐無權出售李某仁的房屋。趙某樺不是A村村民對於合同無效應承擔相應責任，李某仁沒有過錯,不應承擔賠償責任。李某仁不同意鑑定評估，而且鑑定報告無法區分房屋原狀，故不應承擔評估費。總的意見是，不同意原告的全部訴訟請求，請求依法駁回。

孫某歐辯稱：認可評估報告給出的評估價值，但不同意支付息。

法院查明

李某仁與孫某歐原系夫妻關係。雙方於2007年11月19日協議離婚，離婚協議書中的財產分割條款約定，一號院的平房4間歸李某仁所有。2019年2月27日，孫某歐與趙某樺簽訂房屋買賣合同，孫某歐以60萬元價款將一號院內房屋及院落出售給趙某樺。上述合同簽訂後，孫某歐交付了房宅，趙某樺支付了價款。2020年2月，李某仁以確認合同無效糾紛案由起訴孫某歐、趙某樺，要求判決孫某歐和趙某樺於2019年2月27日簽訂的房屋買賣合同無效。本院判項一、趙某樺與孫某歐於2019年2月27日簽訂的房屋買賣合同無效；判項二、趙某樺於判決生效後120日內將北京市房山區一號房屋及院落騰退給李某仁。孫某歐、趙某樺不服判決結果提起上訴。北京市第二中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

現趙某樺以農村房屋買賣合同糾紛案由起訴孫某歐、李某仁，要求孫某歐返還購房款60萬元並支付利息，要求孫某歐和李某仁賠償損失。

趙某樺申請對案涉一號宅院及院內房屋、建築物、附屬物及設施的重置價格進行評估。估價結果一覽表顯示：樓房的評估價值為924078元，附屬物的評估價值為349205元，土地區位補償價為132000元，合計1405283元。

庭審中，趙某樺、孫某歐、李某仁對估價報告的真實性無異議。趙某樺主張根據生效判決和估價報告進行賠償；孫某歐對生效判決結果不認可，並表示同意賠償損失；李某仁不同意對案涉一號房宅進行評估，提出估價報告未對原有房屋和增減部分進行區分，並以趙某樺與孫某歐進行交易己方沒有任何過錯為由，拒絕向趙某樺承擔賠償責任。

裁判結果

一、孫某歐於本判決生效之日起十日內賠償趙某樺經濟損失合計692400元。

二、李某仁於本判決生效之日起十日內給付趙某樺折價款673283元。

三、駁回趙某樺的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據已生效的民事判決，孫某歐與李某仁在離婚時已明確案涉爭議一號房宅權屬歸李某仁所有。孫某歐將案涉房屋出售給趙某樺的行為已被生效判決認定為無效，對於導致合同無效，趙某樺未謹慎審查孫某歐有無出賣房屋的資格，孫某歐未經李某仁同意即將李某仁的房屋出賣給趙某樺，故趙某樺與孫某歐對於合同無效均存在過錯，孫某歐應當賠償趙某樺因此受到的損失，趙某樺亦應承擔部分損失。合同無效後，確給趙某樺造成經濟損失，對於合同的信賴利益應予以保護。

孫某歐應當賠償趙某樺宅基地區位補償價等經濟損失。對於賠償的具體數額，本案參照評估機構的評估結果、根據雙方過錯程度以及本案已付購房款等具體情況酌情確定。案涉訴爭房宅為李某仁所有，且生效判決判令趙某樺將案涉房屋騰退給李某仁。根據房地一體的原則，趙某樺新建的房屋和院內附屬設施均應折價歸於李某仁，李某仁應向趙某樺支付相應的折價款，對於具體數額，法院參照鑑定結論酌情確定。趙某樺要求孫某歐、李某仁承擔民事責任之訴訟請求的合理部分。