土地使用權轉讓免税條件是什麼？

土地使用權轉讓是指轉讓人根據法律規定，將土地使用權進行再次轉移給受讓人的行為。土地使用權轉讓有多種計税方式，通過一些方式、具備一些條件進行土地使用權轉讓更是可以免税。那麼，土地使用權轉讓的計税方式有哪幾種?土地使用權轉讓免税需要什麼條件?下面就由小編帶大家一起來看看。

未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附着物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過户登記。

政策依據：

根據《財政部、國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點的通知》(財税〔2016〕36號)附件1：《營業税改徵增值税試點實施辦法》規定，納税人轉讓土地使用權，增值税税率為11%。具體到實務操作中，仍需區分一般納税人、小規模納税人，是否徵免税及對取得土地使用權的時間，也應區別對待。

一、一般納税人適用一般計税方法

一般納税人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計税方法，一般納税人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計税方法。

【案例1】

A公司為一般納税人，2016年1月取得土地使用權，價款1 000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，如何計算增值税?

一般計税方法下計算銷項税額=2 220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

【案例2】

A公司為一般納税人，2016年12月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，如何計算增值税?

一般計税方法下計算銷項税額=2 220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

存在問題：上述採用一般計税方法可否扣除土地價款呢?根據《國家税務總局關於發佈〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值税徵收管理暫行辦法〉的公告》(國家税務總局公告2016年第18號)規定，房地產開發企業中的一般納税人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計税方法計税，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。這裏並未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認為應當全額計算納税。

二、一般納税人適用簡易計税方法

根據《財政部、國家税務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財税〔2016〕47號)第三條規定，納税人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值税。

【案例3】

承案例1，A公司為一般納税人，2016年1月取得土地使用權，價款1 000萬元，2017年4月轉讓取得收入2 220萬元，如何計算增值税?

簡易計税方法下應繳增值税=(2 220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬元)。

如果A公司轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則不能選擇簡易計税方法，只能適用一般計税方法，增值税税率11%，例如案例2。

三、小規模納税人適用簡易計税方法

小規模納税人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日後取得的土地使用權，既可以適用3%的徵收率全額計税，也可以根據財税〔2016〕47號文件規定適用5%的徵收率差額計税。

【案例4】

B公司為小規模納税人，2016年1月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元，如何計算增值税?

全額計税情形下應繳增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(萬元)。

簡易計税方法下應繳增值税=(500-200)÷(1+5%)×5%≈14.29(萬元)。

【案例5】

B公司為小規模納税人，2016年12月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元，如何計算增值税?

此時不能選擇適用差額計税方式，只能全額計税。

應繳增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(萬元)。

四、免徵增值税

根據財税〔2016〕36號文件附件3《營業税改徵增值税試點過渡政策》的規定，下列土地使用權轉讓行為免徵增值税。

1、將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。

2、涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

3、土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

五、不徵收增值税

根據財税〔2016〕36號文件附件3《營業税改徵增值税試點過渡政策》的規定，在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

以上就是小編為您整理的土地使用權轉讓計税方式以及土地使用權轉讓免税條件。在我們的工作及生活中，只有瞭解土地使用權轉讓的計税方式，才能在遇到土地使用權轉讓的情況時，更好的維護個人及組織的利益，為自身和企業謀取更大的發展空間。