買賣不破租賃與合同的概括轉移的規定是怎樣的？

一、買賣不破租賃與合同的概括轉移的規定是怎樣的?

買賣不破租賃與合同的概括轉移一般是在租賃關係變更後權益義務也會隨着轉移，合同權利義務的概括移轉是合同當事人一方將其權利義務轉讓給第三人，由合同受讓人取代轉讓人成為合同的一方當事人，該受讓人享有原合同的權利義務。合同權利義務的概括移轉即可基於合意而發生，也可基於法定而發生。基於合意發生的移轉需經合同另一方當事人的同意，未經合同另一方的同意對其不發生效力，即轉讓合意不具備外部效力，因為合同權利義務的概括移轉對合同另一方當事人利益影響巨大，所以必須經其同意方對其發生效力。

二、買賣不破租賃的法律規定有哪些

買賣不破租賃原則的出現，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用，勢必產生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關係中地位不同而區別。出租人與受讓人除發生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對於租賃合同中的權利義務進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關係雖不終止，但發生合同主體的變更，即在原租賃合同上發生受讓人與承租人之間的法律關係。

1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力

通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買賣關係不能打破租賃關係，新房主無法行使房屋的使用權，此時，租賃權的效力大於轉讓效力。只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基於租賃權對於第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。第二，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權人也一併遵循。

2、受讓人與承租人之間的法律關係

受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據我國民法典規定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產生法定繼承性的租賃關係。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權利：

①租金請求權。此租金請求權以受讓人受讓時租賃關係繼續存在，承租人並未交付剩餘租期租金為前提。

②返還租賃物的請求。租賃關係結束後，承租人要將租賃物返還給出租人。

租賃關係期間，房屋變更出租人的，此時租金的交付、房屋的使用權等也會隨着一起概括轉移。對於在租賃合同有效期間，只有一方想要變更租賃關係，另一方不同意的，此時轉租關係並不會生效，也就不會發生權利義務概括轉移的情形了。