購買二手房如何預防房屋被抵押?
一、購買二手房如何預防房屋被抵押
1、要找一個正規的中介公司。
2、可以到房產部門查詢相關檔案。
房產部門備有房產檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。
3、買房者在買房時要仔細察看房屋產權證。
一般情況下沒有抵押的房子在房產證的“他項權”(即在房主的名字、坐落地址、面積等內容的下放)一欄裏是空着的如果是抵押房在房產證上都有記載。
所以從房產證的“他項權”一欄裏看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。
4、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中，在賣家違約時作為索賠的依據，以保證買房者的合法權益。
5、要求在簽完合同後立即過户。
若購買的是2年以上的商品房，可以立即過户，不用繳納營業税之類的附加税款。
經濟適用房選擇在5年以上的，按照相關規定5年以上經濟適用房可以過户。
二、個人住房抵押貸款風險分析
1、信用風險信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。
信用風險一般包括以下幾種形式:
(1)被迫違約。
被迫違約是指借款人在購買房產後，由於家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。
(2)理性違約。
理性違約是指借款人從財務核算的角度出發,當發現抵押物的重置成本小於其住房按揭貸款的剩餘本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。
當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。
(3)提前還款。
提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。
提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。
提前還款一般有兩種情況，一種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結束貸款時，就可能發生提前償還貸行為。
另一種是當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為也有可能發生。
提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。
(4)惡意騙貸。
一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導開發企業以本單位職工及其他關係作為購房人，借購房之名套取金融機構貸款的行為。
其主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信用風險。
2、抵押風險
(1)抵押處置風險。
當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。
我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
(2)抵押物價格風險。
包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。
前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。
後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3、利率風險利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。
目前我國的商業銀行的個人住房抵押貸
目前我國的商業銀行的個人住房抵押貸
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