承租人抗辯權關於先履行抗辯權行使糾紛案例有什麼？

隨着改革開放帶來的我國東部沿海地區經濟的飛速發展和生活水平翻天覆地的變化，湧入東部沿海地區打工的勞動人民越來越多，因此，我國東部沿海的房租租賃行業越來越興旺。租住在沿海地區的人越來越多。隨着人羣的擴大，帶來的糾紛也越來越多。今天，為大家整理一份承租人抗辯權關於先履行抗辯權行使糾紛案例，供大家參考。

一、案情簡介

甲公司（承租方）與乙公司（出租方）於2004年1月2日簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱合同），約定租賃用途為餐飲、住宿；租期十年；年租金 70萬人民幣；付款方式：首次付款70萬，開業前再付70萬。兩年後，一年一交，先交款後使用；乙公司於合同簽訂後三個月內完成房屋配套工程、天然氣管道工程及消防達到要求。

合同簽訂後，甲方依約將第一年租金支付乙方。但乙方卻未卻未按合同約定期限完成房屋配套、天然氣管道輸入及消防也沒有達到要求。直到2005年4月14日，乙方才完成上述合同義務。

2005年4月15日，乙方向甲公司發出催款通知書，要求甲公司支付第二年租金。同時，乙公司同意在第二年租金中扣除讓出的三個月租金（即違約賠償）。

甲公司不同上述要求，認為乙公司遲延履行達一年之久，只扣除三個月租金不足以補償自己的損失。於是明確提出書面要求乙公司扣除十個月房租，該房租可以由乙方返還甲公司後，甲公司再向乙公司支付第二年租金，也可以從第二年房租中抵扣，否則，甲方不支付乙公司第二年房租。

雙方由此對支付第二年房租形成爭議。

二、爭點

甲公司否享有先履行抗辯權？

三、評析

筆者認為，甲公司享有先履行抗辯權。理由是：

根據《合同法》第67條之規定：“先履行抗辯權，是指當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”甲公司拒絕支付第二年房租的要求符合先履行抗辯權的法定條件：

1、雙方簽訂的合同為房屋租賃合同，從合同約定內容看，雙方互負對待給付義務。因此，從合同分類理論上看，該合同屬於雙務合同。既然屬於雙務合同，就有適用先履行抗辯權的前提條件。

2、乙公司違約後的損害賠償之債務先於甲公司支付第二年房租之債務。從形式上看，甲公司支付第二年房租的債務先於乙公司的交付房屋之債，這是合同約定的義務履行順序。但在甲公司支付完第一年房租後，乙公司遲延履行的違約行為（沒有不可抗力的免責事由）產生了向甲公司的違約損害賠償，也就是説，因乙公司違約而使甲公司遭受損害，雙方之間的原合同債務劉就轉化為損害賠償的債權債務關係。甲公司是債權人，對乙公司享有債權，而乙公司是債務人，對甲公司負有債務。也可以説該違約損害賠償系轉化的損害賠償之債。通常認為它與原合同的債權或履行請求權具有同一性，或者説違約損害賠償請求權，為原合同債權的擴張或變更。因此，甲公司要求乙公司負損害賠償之債務與乙公司請求甲公司履行第二年房租的債務具有同一性。而甲公司請求乙公司履行損害賠償之債務先於乙公司請求甲公司支付第二年房租之債務。

另外，房屋租賃合同作為繼續性合同，隨着履行時間的推移在甲公司與乙公司之間會不斷產生新的權利義務，其履行具有持續性。因此，不能將該合同第一年中乙公司違約所生的損害賠償之債與合同約定先履行第二年房租之債解釋成兩個分別的給付，而不具有牽連性。這樣會對甲公司的利益造成損害，不符合債權保障的立法目的。

3、乙公司未全部履行損害賠償之債務。乙公司雖然同意扣出讓出的三個月房租，但甲公司不同意。此其一。其二，乙方遲延履行達一年之久，甲公司只要求其扣出十個月的房租，是一個合理、合法的要求。在乙公司沒有完全履行該債務之前，甲公司當然享有先履行抗辯權。

4、乙公司向甲公司請求支付第二年房租。即乙公司以催告的方式要求甲公司支付房租。同樣，甲公司也以書面方式向乙公司提出在其損害之債務未全部履行前，拒絕支付第二年房租。

根據上文的案例案情描述和介紹，我們能夠從中大概窺到承租人和租户之間抗辯權履行的關係。在租賃房屋的時候，一定要注意相關的法律條文，做好雙方之間的工作協商。在法律的程序下，有什麼不和諧的糾紛，也可以及時順利的解決。