城鎮居民購買農村房屋合同效力的認定

城鎮居民購買農村房屋合同效力的認定

禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效。因合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。

雖然，城鎮居民購買農村房屋合同原則上無效，但出於維護交易安全、穩定的需要，實踐中存在以下情形之一的，可以認定買賣房屋合同有效：

1、出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時，該房屋所佔宅基地因徵收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。

2、城鎮居民購買農村私有房屋後，如果所買賣的房屋已經有批准權的機關批准和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。

3、城鎮居民購買房屋後，已將其户口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。

4、買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以依法認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。

5、城鎮居民購買的小產權房，已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收、補交土地出讓金、交易税費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效。