城鎮户籍在農村買房的合同效力

城鎮居民到農村買受房屋非常普遍，但由於拆遷、改造、土地流轉等，隨之而來的土地增值，在買賣雙方之間產生很多糾紛，最主要的爭議是城鎮居民到農村買賣房屋雙方所簽訂的合同是否有效，法律如何適用等問題，本文主要探討一下現實的兩種觀點。

第一種觀點認為該合同合法有效。

理由為：

(一)買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

買賣雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，買房人如已按協議約定交付全部房款，賣房人也將該房屋交付給買房人，雙方的權利義務已各自履行完畢，從維護市場交易的穩定性，依據誠實信用原則，應當確認房屋買賣合同有效。

(二)關於買房人是城鎮居民，不能購置農村房屋，雙方簽訂的買賣合同或者協議是無效協議的主張

從社會人情民俗來看，農村土地和宅基地閒置，已經造成了社會資源的巨大浪費。

如果農村的房子可賣城裏人，就能賣上好價錢，“死產”也就變成了活資金，更好地發展農業生產。

從另一個方面來講，盤活農村房子的資產存量，就能更好地實現舊村改造，經濟條件差無力在城裏買房的居民在城郊農村買房，可使他們早日實現居者有其屋的夢想，起到平抑城鎮房價的作用。

宅基地如果能夠流轉，就能夠改善他們的生活質量。

如果城裏人的富人去鄉村買房，就必須帶錢去農村生活，拉動了農村消費。

同時讓城裏人去農村買房，除了能激活農村閒置資源之外，還能緩解城鎮擁擠不堪的局面。

如果買賣不是雙向的，就一定會造成經濟上的失衡。

禁止城裏人到鄉村買房，不僅是對農民的不公平，對城裏人來説，也是一種權益上的缺失。

(三)從法律層面上講，在一些全國人民代表大會頒佈的基本法律中並沒有嚴格的禁止農村房屋買賣

《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”，該規定表明法律並未禁止農村出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以後，農村喪失了再申請宅基地的權利。

同時，《民法典》規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或註銷登記手續”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。

因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。

而且從法律的效力上看，《民法典》和《土地管理法》是基本法，屬於上位法，上述的《意見》是行政規章，是國務院的下屬部門作出的規章，屬於下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，應認為法律允許農村房屋買賣，故城鎮居民到農村買房簽訂的房屋買賣合同為有效合同。

第二種觀點認為合同無效，

理由為：

依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、六十三條規定：農村村民一户只能擁有一處宅基地;農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准;農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

通知第二條規定：農民的住宅不得向城鎮居民出售，也不得批准城鎮居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。

依據上述規定，買賣雙方簽訂的農村房屋買賣合同違反法律、行政法規的強制性規定，該協議無效。

根據司法實踐的掌握原則及我所律師辦理的經驗，我們認為我國城鎮化還處於上升期，農村社會保障體系還不是很完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，農村房屋是建立在集體所有土地宅基地基礎上的，這種宅基地是和農村村民的身份相聯繫的，對宅基地使用權限制的條件還不具備。

農村村民一户只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農村將房屋賣給城鎮居民的買賣行為不受法律保護。

根據我國土地管理法規定，農村宅基地上的民房，只能是同村集體內的農民互相購買。

城鎮居民在農村買房只能是小產權房，即也許可以弄到房產證，但不會有土地使用權證。

房屋買賣合同可以證明房產的權屬，但無法證明土地的權屬。

我國民法典遵循房地一致的原則，土地管理法規定農村宅基地使用權歸本村集體內村民所有。

我們國家是人多地少，耕地更少，國家要考慮糧食安全，考慮耕地紅線，如果放開城裏人到農村買地建房，因為城裏人的購買力是很強大的，這樣的話可能會對農村耕地保護紅線帶來衝擊。

另外，如果允許城裏人到農村買房，還存在城裏人在城鎮、農村兩頭佔地的問題，與我國的國策相背，與城鎮化建設相逆向。

農村買房，或者買地建房，現在的政策是不允許的，國家放開城鎮居民到農村買房可能性小。

綜上我們認為城鎮居民到農村買賣房屋應屬無效。