以劃撥方式取得土地使用權的轉讓房地產時怎樣審批？

有一些可能會在房產證上看到土地取得方式為劃撥這樣的一句話。其中劃撥是指經縣級及其以上的人民政府依法批准，並且在該土地使用者繳納補償和安置等費用後所取得的國有土地的使用權。那麼以劃撥方式取得土地使用權的轉讓房地產時的審批流程是什麼？

一、報經審批劃撥土地使用權進入市場

報經審批劃撥土地使用權進入市場，應當按國務院規定，報有批准權的人民政府審批。在國務院另有規定之前，應當按照劃撥土地使用權審批許可權來進行。即基本農田、基本農田以外的其他耕地35公頃以上或者其他土地70公頃以上，由國務院批准。除此之外，均由省、市、自治區人民政府批准，並報國務院備案。這是劃撥土地的房地產轉讓和出讓土地的房地產轉讓的顯著區別之一。因為涉及劃撥土地使用權，用地者無權處分，必須要報政府審批。但在這裡，具體是報政府的哪個部門來審批，立法規定不夠明確，一般為房地產主管部門。

二、受讓方辦理出讓手續

受讓方辦理出讓手續，繳納出讓金根據《城市房地產管理法》第39條和《城市房地產轉讓管理規定》的規定，有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。在經政府批准轉讓後，由市、縣人民政府與土地使用權受讓人簽訂土地使用權合同。由轉讓關係中的受讓方來辦理土地使用權出讓手續，並按規定繳納土地使用權出讓金，這實質上是使轉讓的那幅土地在性質上發生根本變化，由劃撥地變為出讓地，實現土地使用權從無償到有償的轉化。根據”92年國家土地管理局釋出的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，出讓金按標定地價的一定比例收取，不得低於標定地價的40％，這表明政府對劃撥土地轉讓補交出讓金給予相當的優惠，標定地價減收的部分及實際轉讓成交價與標定地價的差額均由轉讓方獲取。在實踐上，轉讓方通常能獲取成交價額的2／3，而政府收取的出讓金只為成交價額的1／3。如此作法，有利於通過利益機制充分調動劃撥用地者的積極性，引導其轉讓土地使用權，從而促進土地變無償使用為有償使用的改革步伐。

三、不用辦理土地使用權出讓手續的情況

不辦理土地使用權出讓手續的，應當將轉讓房地產所獲中的土地上繳國家或作其他處理《城市房地產管理法》第39條第2款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲中的土地上繳國家或者作其他處理”。這裡所說的“不辦理土地使用權出讓手續”的情形，是指國家暫時無法或不需轉為出、讓方式供應的地塊，或者根據都市計畫不宜出讓而近期又不禁止轉讓的地塊等。依據《城市房地產轉讓管理規定》2條的規定，這些情形有以下幾種：

(1)經都市計畫主管部門批准，轉讓的土地用於下述建設專案：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地；法律、法規規定的其他用地。

(2)私有住宅轉讓後仍用於居住的。

(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。

(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的。

(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。

(6)根據都市計畫土地使用權不宜出讓的。

(7)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。

綜上所述，我們可以瞭解到大致的以劃撥方式取得土地使用權的轉讓房地產時的基本的審批流程。這裡值得大家去注意的是以劃撥方式取得的土地在我國的規定中是不能用於商業和居住的。如果大家在這方面還有其他的法律疑問，可以諮詢本站的專業律師為你解答。